Кооперативная квартира

Содержание

Как оформить в собственность кооперативную квартиру?

Кооперативная квартира

Кооперативные квартиры не подлежат приватизации по причине того, что они не принадлежат государству. Зная для чего необходимо оформление кооперативного жилья в собственность, у пайщика в дальнейшем не возникнет проблем, при необходимости продажи или выполнении других манипуляций с жилым помещением.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!

Понятие кооперативной квартиры

Понятие кооперативных квартир вошло в жизнь людей, живших в период СССР в прошлом веке. Граждане начинали возводить жилье за счет своих личных средств. Именно в этот момент и возникло данное понятие. Строительство производилось на основании локальной документации, которая регулировала деятельность строительных организаций.

Отметим! Возведенный дом был собственностью предприятия, которое его строило, а пайщики после внесения всей необходимой суммы получали во владение положенные им квадратные метры. Кооперативные квартиры принадлежали ЖСК (жилищно-строительный кооператив), а не государству.

Нужно ли приватизировать кооперативную квартиру?

Согласно букве закона проходить процедуру приватизации кооперативного жилья не нужно, на такую недвижимость необходимо оформить право собственности.

Полезно знать! В противном случае сделок с данной недвижимостью совершить не возможно. Справка о полном взносе пая и ордер на жилье не имеют юридической силы.

Если не оформить в собственность кооперативную квартиру, то могут появиться следующие проблемы:

  1. В случае смерти пайщика, жилье можно получить по наследству, но только если пай был выплачен полностью. Если сумма не была внесена полностью, то наследник получит только имеющийся взнос, а квартира останется у ЖСК или ТСЖ (товарищество собственников жилых помещений).
  2. Лица, проживающие квартире кооперативного типа, могут иметь преимущество для вступления в ЖСК, только если в уставе кооператива имеется данный пункт. Права могут быть переданы человеку, которому исполнилось 18 лет.
  3. Если пайщик не выплатил полностью пай за жилье, его могут исключить из ЖСК. После принятия решения на собрании, пайщик должен в течение месяца освободить жилплощадь, в противном случае, последует выселение черед суд.

Чтобы избежать неприятностей, пайщику нужно оформить право собственности на кооперативное жилье.

Как приватизировать кооперативную квартиру?

Кооперативное жилище приватизировать не нужно, на него необходимо оформлять право собственности.

Порядок действий

Перед началом сбора необходимой документации, пайщику потребуется узнать следующее:

  1. Оформлялись ли в кооперативном доме квартиры в собственность, если нет, то у председателя ЖК (жилищный кооператив) должны быть в наличии все учредительные документы.
  2. Гражданину нужно убедиться в отсутствии задолженности перед ЖК по паевым взносам, если она имеется, то ее необходимо погасить.

В БТИ должны представить справку о полной выплате пая, которая подписывается председателем кооператива и бухгалтером.

Отметим! После сбора всех необходимых бумаг, пайщик должен обратиться с заявлением в Росреестр (если заявитель состоит в браке, то совместно с супругом).

Необходимые документы

Помимо справки, нужно собрать следующий пакет документации:

  • паспорта супругов (если пайщик состоит в брачных отношениях) или паспорт заявителя;
  • заявление;
  • ИНН;
  • квитанция об оплате Государственной пошлины;
  • если в справке и в заявлении указаны разные люди, то дополнительно нужно представить документ, подтверждающий право собственности на данное жилье;
  • паспорт по кадастру на жилое помещение;
  • ордер на вселение в данное жилое помещение.

В случае если до обращения данного пайщика регистрация квартир не производилась, то дополнительно нужно представить следующие документы:

  • копия и оригинал учредительной документации кооператива;
  • протокол об избрании председателя ЖК;
  • подтверждение о том, что заявитель состоит в кооперативе;
  • состав ЖК.

Полезно знать! Данный пакет документов предоставляется только первым заявителем из кооперативного дома.

Сотрудники службы Росреестра могут отказать в приеме заявления по следующим причинам:

  • предоставлен не весь пакет документов;
  • ЖСК зарегистрировано с нарушением законодательства;
  • у сотрудников Росреестра возникли сомнения в подлинности предоставленной документации;
  • пакет документов не соответствует необходимым требованиям;
  • заявитель не имеет прав на оформление жилья в собственность.

Если заявителю отказано, то он вправе обжаловать данное решение через суд.

Сроки и стоимость оформления

Всю документацию нужно собирать как можно быстрее, т.к. справки действительны только в течение месяца, с момента выдачи.

Работники Росреестра в двух недельный срок проверяют принятый пакет документов, в некоторых случаях сроки могут составлять месяц. Только после проверки документов, заявитель будет приглашен на процедуру оформления.

Госпошлина, которую необходимо оплатить, составляет 2 тыс. рублей.

Юристы советуют!  В случае отсутствия технического паспорта и плана (поэтажного) на жилое помещение, их нужно будет оформить. За данную процедуру взимается дополнительная плата от 1,5 тыс. руб.

Можно ли не оформлять право собственности на кооперативную квартиру?

Оформление в собственность кооперативного жилья не обязательная процедура, но ее необходимо пройти, если в будущем пайщик желает совершить с квартирой какие-либо манипуляции (продажа, дарение и т.д.).

Процедурой регистрации права желательно заняться заранее, если сделки с недвижимостью намечаются в ближайшее время, т.к. процесс может затянуться на длительный период.

Отметим! Если не оформленное жилье переходит по праву наследования, то у наследника могут возникнуть некоторые проблемы. В случае если паевые взносыне были полностью выплачены, наследники могут остаться без квартиры, они получат только внесенный пайщиком взнос. Именно по этой причине, оформление следует начинать сразу после полного взноса пая.

Нюансы приватизации кооперативного жилья

Регистрация прав собственности предусматривает выделение пайщику квартиры из состава многоквартирного дома.

Перед подачей пакета документов нужно учесть следующее:

  1. Оформить жилье в собственность может только тот гражданин, который состоит в ЖК в качестве пайщика.
  2. Если во время уплаты взносов пайщик находился в браке, жилье будет считаться собственностью обоих супругов.
  3. Никто кроме супругов не имеет права на долю в кооперативной квартире, даже если в момент выплаты взносов близкие родственники проживали совместно с пайщиком.

Только после того, как заявитель получит на руки выписку из ЕГРН, он сможет полноправно распоряжаться недвижимым имуществом на свое усмотрение (продавать, менять, выделять доли, дарить).

Любому владельцу кооперативного жилья нужно оформить на него свидетельство о праве собственности. Если у человека нет данного документа, он не сможет продать, поменять, подарить или выделить долю в квартире своему родственнику.

В случае смерти пайщика, жилое помещение будет передано по наследству кому-либо, если паевой взнос не был выплачен в полном объеме, то наследник может остаться на улице.

Стоит помнить! Что при подаче заявления на оформление в собственность жилья заявителю может быть отказано. В этом случае обжаловать решение можно только подав исковое заявление в суд. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Вам также может понравиться

Источник: https://pravonaslednik.ru/nedvizhimost/pravo-sobstvennosti/oformlenie-prava-sobstvennosti-na-kooperativnuyu-kvartiru.html

Кооперативная квартира: как оформить в собственность в 2021 году

Кооперативная квартира

Кооперативными квартирами называются квартиры, строительство которых велось в советское время.

После 2000-х годов вновь началось возведение многоквартирных домов современными жилищно-строительными кооперативами, хотя система финансирования строительства полностью отличается от советской.

Рассмотрим в данной статье, как оформить право на такие квартиры и чем они отличаются от другого жилья.

Что это такое

Кооперативные квартиры были распространены в СССР, строились они и в 90-е. С того момента, как член кооператива выплачивал пай за квартиру, она становилась его собственностью.

Денежные средства на возведение многоквартирного дома (далее – МКД) выделялись государством в виде кредита, который граждане выплачивали в течение 15 лет после завершения строительства. Советские кооперативы функционировали на базе предприятий, членами таких объединений граждан являлись служащие предприятия.

Паи за такое жилье выплачены давно, и на сегодняшний день кооперативные квартиры ничем не отличаются от других, не кооперативных.

Сделки с такими квартирами происходят по законам вторичного рынка.

Как оформить право собственности

Владельцам кооперативных квартир достаточно взять справку, что пай выплачен и на этом основании зарегистрировать право в ЕГРН.

Никаких дополнительных документов не понадобится – квартиры проходили учет БТИ, а с данных БТИ сведения попали в ЕГРН.

Дальнейший переход права осуществляется по обычным договорам купли-продажи, дарения, мены и т. д.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры читайте здесь >>

Как получить по наследству

Наследство на кооперативную квартиру открывается таким же образом, как и на любую другую. В течение полугода после смерти наследодателя необходимо обратиться к нотариусу.

Если наследник не принял фактически наследство, то необходимо обращаться в суд. Если наследство в виде квартиры было фактически принято, наследник сможет зарегистрировать право собственности без суда.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)

Совсем иное дело – современные ЖСК. Они значительно отличаются от советских кооперативов, и их вряд ли можно назвать продолжением советской схемы привлечения денежных средств.

ЖСК – некоммерческая организация, объединившая своих членов для покупки жилья на основе денежных паевых взносов. ЖСК еще существует как форма управления многоквартирным домом. В состав ЖСК могут входить любые лица. Строительство МКД ведется на имеющиеся деньги пайщиков. ЖСК может оформлять коммерческие кредиты для застройки.

О последних изменениях в непосредственном управлении многоквартирным домом читайте в этой статье >>

Риски

Приобретение квартиры на стадии строительства за денежные паевые взносы ЖСК – предприятие довольно рискованное. Это связано с тем, что государство не обеспечивает защиту прав участников такой стройки. Некачественное строительство или долгострой являются ответственностью пайщика.

Государство защищает строительство по другой схеме – долевого участия по Федеральному закону № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. Приобретение квартир, строящихся по этому закону, является гораздо более надежным способом вложения средств. Дольщики практически застрахованы от потери денег и неполучения жилья.

Квартира в МКД, строящемся ЖСК, стоит значительно меньше, чем квартира в МКД, возведение которого ведется по № 214-ФЗ, а риск ее не получить – значительно выше. Рассмотрим особенности стройки МКД по системе паевых взносов:

  1. Законодательное регулирование – устав организации и положения договора, 11 и 12 глава ЖК РФ.
  2. Регистрация в Росреестре производится только по окончании строительства, договор не регистрируется.
  3. Цена за квартиру может подниматься в процессе стройки, если в договоре не указано обратное.
  4. Ответственность за несоблюдение сроков не предусмотрена, если в договоре не предусмотрено иное.
  5. Паевые взносы могут оплачиваться и после завершения строительства.

Перед заключением договора с ЖСК на покупку квартиры следует внимательно изучать разрешительную документацию на возведение объекта, выяснить, в чьей собственности находится земельный участок.

Теоретически возможно, что многоквартирный дом, даже после регистрации права собственности на квартиры в нем, будет признан самозастроем. Хотя вероятность такого развития событий небольшая.

Как оформить в собственность квартиру ЖСК

До выплаты полной суммы стоимости квартиры, она является собственностью ЖСК. Справка о выплате пая является основанием для государственной регистрации права в Росреестре.

Продажа квартиры ЖСК

После того, как право на квартиру зарегистрировано, можно распоряжаться ей по своему усмотрению: продать на основании обычного договора купли-продажи, подарить, обменять. С момента сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности, квартиры ЖСК ничем не отличаются от других квартир в плане реализации права владения, пользования и распоряжения таким имуществом.

Подведем итоги

Кооперативные квартиры, возведенные в советское время, и квартиры, построенные современными ЖСК после 2000 года, можно продать и купить как любое другое жилье вторичного рынка недвижимости. Право собственности на такие квартиры регистрируется на основании справки о выплате пая.

Источник: https://profinansy24.ru/nedvizhimost/oformlenie/kooperativnaya-kvartira

Если квартира приобретена в кооперативе

Кооперативная квартира

Последнее обновление: 03.02.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

В документе-основании, который нам предъявил Продавец, мы можем увидеть, что права на свою квартиру он получил от какого-либо некоммерческого партнерства – кооператива.

Наиболее распространенные «кооперативные схемы» приобретения квартир – это Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Подробнее о том, что это за схемы, рассказано в Глоссарии по ссылкам.

Нам, как Покупателю, нужно понимать, что основанием получения квартиры в собственность Продавца в этом случае служит Справка о выплате пая.

Именно после полной выплаты пая, пайщик становится владельцем квартиры.

И именно эта справка являлась основанием для регистрации в Росреестре его права собственности – то есть правоустанавливающим документом на квартиру.

Соответственно, в Титуле, в строке «Документы-основания» (или в аналогичной строке Выписки из ЕГРН), в случае с кооперативной квартирой мы должны видеть фразу – «Справка о выплаченном пае».

Это справедливо как для ЖСК, так и для ЖНК.

И в том, и в другом случае все права на квартиру до полной выплаты пая пайщиком, имел сам кооператив.

Только в случае ЖСК – кооператив сам строил дом (выступая генеральным инвестором), а в случае ЖНК – кооператив являлся покупателем квартиры на открытом рынке (как первичном, так и вторичном), которую затем передал своему пайщику, после всех необходимых выплат с его стороны.

Что такое «титульное страхование» недвижимости? От чего оно спасает? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Передача квартиры от кооператива пайщику происходит по решению правления кооператива, на основании:

  • Договора паенакопления, заключенного с кооперативом,
  • Справки о выплаченном пае, подписанной председателем, и
  • Акта приема-передачи квартиры.

После чего пайщик становится фактическим собственником квартиры (даже без регистрации своего права). Но чтобы распоряжаться своей квартирой, ему надо зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.

Зарегистрированное право собственности Продавца мы проверяем самостоятельно по Выписке из ЕГРН (заказать ее можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ).

Основной правоустанавливающий документ – Справка о выплаченном пае – должна быть у Продавца на руках.

А договор паенакопления и передаточный акт, хоть и не являются обязательными в данном случае, но желательно увидеть и их тоже, чтобы развеять остатки наших сомнений.

Справка о выплаченном пае не имеет единой установленной законом формы. Поэтому при проверке для нас важна будет не столько ее форма, сколько состав (содержание). В ней обязательно должна быть следующая информация:

  1. ФИО и паспортные данные пайщика (нашего Продавца);
  2. Адрес кооперативной квартиры;
  3. Сумма и график платежей за квартиру;
  4. Фраза «пай выплачен полностью» или аналогичная ей по значению;
  5. Подпись председателя правления кооператива и печать организации.

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Что еще нам нужно проверить при покупке кооперативной квартиры?

Есть еще одна особенность покупки кооперативной квартиры (ЖСК или ЖНК). Это касается пайщиков-супругов, и права общей совместной собственности супругов на совместно нажитое имущество (см. о нем подробнее – по ссылке в Глоссарии).

Дело в том, что момент возникновения собственности на кооперативную квартиру – это момент полной выплаты пая, а вовсе не регистрация собственности в Росреестре.

Регистрация в данном случае всего лишь удостоверяет ранее возникшее право.

Поэтому, если супруги, например, вместе выплачивали пай, а потом развелись еще до оформления права собственности, то квартира будет принадлежать им обоим, даже если собственность зарегистрирована только на одного.

Наша задача в этом случае – не только убедиться в полной выплате пая и зарегистрированном праве собственности, но и выяснить семейный статус Продавца в период выплаты пая. Если супруг/супруга Продавца принимала участие в выплате пая (даже частично), то от нее потребуется отдельное нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Для полной уверенности, имея на руках Титул или Выписку из ЕГРН и документ-основание (точнее – его копию, которую нам оставил Продавец), мы можем обратиться за дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

Хотя практика показывает, что если мы читаем документ-основание, и видим, что наш Продавец получил права на квартиру от кооператива (любого), то серьезных опасений это не вызывает. Тому есть несколько причин.

Во-первых, оформлением прав в любом кооперативе, как правило, занимаются штатные юристы, а значит вероятность ошибок, недосмотров и явных нарушений закона заметно снижается (по сравнению со сделками между физлицами на «вторичке»).

Во-вторых, современные ЖСК – это, обычно, аффилированные с Девелопером структуры. И если наш Продавец получил право собственности на квартиру от ЖСК (читай – от Девелопера), то вероятность, что Девелопер будет оспаривать сделку, и требовать эту квартиру назад, близка к нулю.

В-третьих, в случае с ЖНК – сама схема покупки кооперативом квартиры на рынке, и последующей передачи права собственности на нее нашему Продавцу такова, что весь этот процесс занимает от 2-3 лет и более. Т.е. здесь исчерпывается срок исковой давности на возможные судебные иски, от прежних собственников квартиры, которые могли бы оспорить свою сделку с кооперативом.

Таким образом, если мы видим из документов, что наш Продавец – бывший пайщик кооператива (какого именно нам подскажет юрист), то можно считать, что это низкорисковый вариант для нашей сделки, и такая история квартиры нас вполне устраивает.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Есть, правда, и ложка дегтя в случае покупки кооперативной квартиры.

Если пайщик кооператива (наш Продавец) использовал для оплаты паевых взносов средства материнского капитала, то после получения квартиры в собственность, он обязан был включить в число собственников всех своих детей.

Если он этого не сделал, то все последующие сделки с этой квартирой могут признать недействительными по причине нарушения закона о маткапитале и нарушения прав несовершеннолетних.

Подробнее об опасности приобретения квартиры, купленной ранее на маткапитал – см. в отдельной заметке по ссылке.

Кстати, с 1 июля 2018 года Застройщикам запрещено привлекать средства граждан на строительство многоквартирных домов через создание ЖСК и ЖНК (подробнее об этом – см. в Глоссарии по ссылкам про ЖСК и ЖНК в начале этой заметки).

И еще Покупателю не стоит забывать, что кроме права собственности на квартиру, есть еще и право пользования (что с этим делать — рассказано на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ).

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/proveryaem-dokumenty-na-kvartiru/osnovanie-dlya-svidetelstva-o-prave/kvartira-priobretena-v-kooperative/

Личный опыт: я покупала квартиру через жилищный кооператив

Кооперативная квартира

В 2015 году я получила в наследство около 1,5 миллиона ₽. В то время дочь жила в арендованных квартирах, и на семейном совете решили вложить деньги в её жильё. На эту сумму мы могли купить малосемейку на окраине Казани или однокомнатную квартиру в пригороде.

Ни тот, ни другой вариант нас не устраивали. Оформить ипотеку не могли, потому что я и муж — оба фрилансеры, работаем по гражданско-правовым договорам  (ГПХ) с разными заказчиками, и постоянной работы у нас нет.

Дочка только устроилась на новую работу, соответственно, на ипотеку тоже рассчитывать не могла.

Тянуть с покупкой мы не хотели — через год из-за инфляции этих денег не хватит даже на половину однокомнатной квартиры — и обратились к риелтору.

Договорились, что он будет мониторить объявления о продаже, и если появится недорогая квартира, сразу нам сообщит. Риелтор предупредил, что сумма маленькая, и найти подходящий вариант будет сложно.

Предложил рассмотреть покупку квартиры в рассрочку через жилищно-накопительный кооператив: нет переплаты за проценты и документы с работы не нужны.

Как работает ЖНК

Я представляла в общих чертах, как работает кооператив. Члены кооператива ежемесячно вносят в общий котел определённую сумму, на эти деньги покупают жильё сначала одному члену кооператива, потом — второму, третьему и дальше по очереди. Но всё равно оставалось много вопросов, и на первую встречу с менеджером ЖНК я поехала с мужем.

Казанский ЖНК работает на базе местного застройщика и продаёт квартиры только этого застройщика. Выбрать можно любую квартиру: одно-, двух- или трёхкомнатную. Чтобы вступить в кооператив, надо уплатить вступительный взнос — 10 тысяч ₽. Пока остаёшься членом кооператива, платишь членские взносы по 1 тысяче ₽ в месяц.

У ЖНК два счёта. На один поступают членские и вступительные взносы, эти деньги кооператив тратит на свои нужды: зарплату сотрудникам, налоги, аренду, хозяйственные потребности. На второй счёт поступают первоначальный и ежемесячные взносы на квартиру. Этот счёт называется паевым фондом. Деньги с паевого фонда кооператив может потратить только на покупку жилья и ни на что другое.

Минимальная сумма первоначального взноса в паевой фонд —30% стоимости жилья. Если пайщик внёс 30%, кооператив бронирует для него квартиру у застройщика, и её снимают с продажи.

Чтобы ЖНК выкупил жильё для пайщика, нужно внести не меньше 50% стоимости квартиры. После выкупа квартиры пайщик продолжает платить паевые и членские взносы, пока не выплатит всю стоимость.

В ноябре 2015 года, когда я вступила в кооператив, рассрочку можно было оформить на 10 лет, сейчас срок сократился до 7 лет.

За целевым расходованием средств следит Центробанк, налоговики и пайщики.

Ежегодно независимая аудиторская компания проверяет финансовые документы кооператива и составляет отчёт: сколько денег поступило на счета ЖНК, куда они были потрачены, сколько квартир выкуплено, есть ли у кооператива долги перед пайщиками или другими кредиторами.

Заключение аудиторов кооператив отправляет в Центробанк, в налоговую службу и выкладывает у себя на сайте. Любой желающий может скачать отчёт и посмотреть сам или показать специалисту.  

Когда пайщик вступает в ЖНК, в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) вносят фамилию, имя, отчество пайщика, его ИНН, указывают номер и дату, когда в ЕГРЮЛ внесены изменения. Эти изменения регистрируются в налоговой. Выписку из ЕГРЮЛ можно скачать и проверить, внесены ли сведения о вас.  

Как рассчитывается стоимость квартиры

Я знаю про два типа ЖНК. Одни кооперативы дают пайщикам ссуду в рассрочку под 2–3% годовых. Все расчёты — как в ипотеке, только процентная ставка низкая. Привлекательная схема работает при стабильном рынке жилья.

Если стоимость квартиры дорожает на 4% и больше, ЖНК начинает работать в убыток. Вторые кооперативы дают в рассрочку не деньги, а квадратные метры.

Наш кооператив относится ко второму типу, и я расскажу на примере своей квартиры, как рассчитывается стоимость ежемесячного взноса.

Мы выбрали однокомнатную квартиру площадью 34,51 м2. Чтобы кооператив выкупил квартиру у застройщика, мне нужно оплатить половину, то есть 17,255 м2.

Оставшиеся 17,255 м2 кооператив делит на 120 месяцев рассрочки. Получается, что ежемесячно мне необходимо вносить на паевой взнос деньги за 0,144 м2.

Пока дом строится, цену устанавливает застройщик, после сдачи дома — независимая оценочная компания.

Так выглядят расчёты ежемесячного взноса в «Личном кабинете» пайщика

Как всё происходило на самом деле

Сначала мы хотели все деньги, полученные в наследство, потратить на первоначальный взнос, а месячные платежи дочка будет оплачивать из своей зарплаты. Но целый год, пока строят дом, дочке пришлось бы помимо паевых взносов платить ещё и за аренду квартиры.

Не считая других обязательных расходов, только на жильё она тратила бы более 30 тысяч ₽. Поэтому мы решили выкупить минимальные 50% площади, а из оставшихся денег выплачивать ежемесячные взносы в течение полутора лет.

За это время дом сдадут, дочка сделает ремонт в квартире, въедет в неё, и расходов на аренду не будет.  

Чтобы вступить в кооператив, достаточно паспорта и свидетельства ИНН. Я написала заявление на вступление в ЖНК, подписала соглашение о бронировании квартиры и получила реквизиты для уплаты вступительного, членского и паевого взносов. Наличные деньги ЖНК не принимает, все расчёты —только через банк.

В заявлении на вступление в ЖНК я указала параметры выбранной квартиры и её стоимость

Когда подписывала документы, цена застройщика была 64 600 ₽ за квадратный метр, а первоначальный взнос составлял 1 114 673 ₽. С оплатой не тянула. На следующий день пошла в банк, но оказалось, что в этот день застройщик поднял цену на 760 ₽ за квадратный метр. Моего платежа хватило, чтобы выкупить 17,0544 м2, и ещё за 17,4556 м2 я осталась должна.

Пока дом строился, застройщик ещё шесть раз повышал цену, но на ежемесячном платеже это сильно не отражалось. Например, в месяц я выкупаю 0,144 м2. Если цена метра — 64 600 ₽, то платёж составляет 9302,4 ₽; если цена — 67 742 ₽, то нужно внести 9754,85 ₽.  

После сдачи дома квартиры переоценивают каждые три месяца. Оценочная компания ориентируется на местоположение дома и среднерыночную стоимость. Если на рынке цена на недвижимость падает, то паевой взнос снижается. Но по факту цена постоянно растёт. За 2019 год удорожание составило 3175 ₽ за квадратный метр, а месячный платёж вырос на 457 ₽.

В доме есть подземная парковка, поэтому во двор можно подняться по лестнице или на лифте

Как квартира оформляется документально  

Застройщик, как и обещал, за год достроил дом, и нас пригласили принять квартиру. Процедура проходит так же, как у дольщиков: владелец с прорабом осматривают квартиру. Если претензий нет, владелец подписывает акт сдачи-приёмки квартиры.

Если есть замечания, владелец пишет претензии в акте. Прораб прикидывает, сколько времени надо, чтобы устранить брак, и назначает другой день для повторного осмотра. В нашей квартире серьёзных недоделок не было, мы только попросили заменить ручку на одном окне.

Рабочие прямо при нас поменяли ручку, и мы подписали акт.

Через месяц мы получили ключи от квартиры. Я сама или члены моей семьи могут прописаться в квартире и жить в ней. Но пока я не выплачу деньги полностью, квартира остаётся собственностью кооператива, поэтому право собственности оформляется на ЖНК.

Кооператив — юридическое лицо, и размер госпошлины составляет 22 000 ₽. Эти деньги я оплатила, когда кооператив регистрировал квартиру после сдачи дома.

Когда погашу долг перед кооперативом, квартиру переоформят на меня, и госпошлину придётся заплатить ещё раз, но только 2000 ₽ — для частного лица.

Получили ключи от квартиры

Какие сложности могут возникнуть и как их можно решить  

Сейчас мне осталось выкупить у кооператива чуть больше 10 квадратных метров или выплатить 774 260 ₽ по ценам на январь 2020 года.

За четыре года финансовое положение нашей семьи улучшилось: дочка работает за границей, мы с мужем стали зарабатывать в 2 раза больше. Поэтому резкого скачка цен на недвижимость мы не боимся.

Даже если минимальный платёж возрастёт в 2 раза, он не будет для нас обременительным. Сейчас квартира пустует, но при необходимости мы можем её сдать. Деньгами за аренду можно закрывать ежемесячные платежи.

Гораздо большая опасность — банкротство кооператива. Квартира остаётся в собственности ЖНК, при банкротстве она будет продана для погашения долгов. По закону пайщики — кредиторы пятой очереди, поэтому я едва ли получу полностью деньги, выплаченные в паевой фонд.

Пока кооператив не вызывает опасений. Он успешно развивается и привлекает новых пайщиков. Если появятся настораживающие факты, я оформлю потребительский кредит, погашу долг перед кооперативом и переоформлю квартиру на себя. 

Каких видов бывают ЖНК

Жилищные накопительные кооперативы различаются по срокам и периодичности внесения паевых взносов, их размеру и сумме, которую необходимо накопить, чтобы возникло право на приобретение или строительство кооперативом квартиры для своего члена, например 30% от общей стоимости.

Можно ли выкупить квартиру досрочно у ЖНК

Если квартира уже передана в пользование члену кооператива, то её можно выкупить досрочно. Всё это прописано в статьях 28 и 30 Закона о жилищных накопительных кооперативах. 

Что будет, если пайщик задержит очередной взнос

Меняется очерёдность получения квартиры для такого члена (часть 5 статьи 28 Закона о ЖНК).

При систематическом нарушении графика платежей (более трёх раз в течение года) или после одной просрочки более чем на три месяца пайщика могут исключить из кооператива (статьи 8 и 9 Закона о ЖНК).

Если должнику уже передали в пользование квартиру, то он должен будет освободить её в течение двух месяцев. 

Исключенному из кооператива члену обязаны вернуть стоимость его пая. А вот вступительный и членские взносы — нет.   

Можно ли использовать маткапитал для покупки квартиры через ЖНК

Да, можно, при этом маткапитал можно использовать и как вступительный, и как паевой взнос.

Для этого нужно предоставить в Пенсионный фонд: 

  • выписку из реестра членов кооператива, подтверждающую членство в ЖНК;
  • справку о внесённой сумме паевого взноса и об оставшейся неуплаченной сумме, необходимой для приобретения права собственности;
  • копию устава кооператива;
  • нотариально заверенное письменное обязательство члена кооператива в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа выделить долю ребёнку. 

Какие есть риски при покупке квартиры через ЖНК

Кооператив вправе вкладываться в строительство, так что пайщики могут столкнуться с банкротством застройщика или долгостроем.

Договоры с ЖНК не регистрируются государством, а значит, возможно мошенничество, когда одну и ту же квартиру дают нескольким лицам.

Пока квартира будет выкупаться, её стоимость может расти. И законодательство не устанавливает рамки индексации. Чтобы избежать резкого увеличения стоимости жилья, стоит прописать в договоре разумные пределы для изменения этого показателя. 

Один из самых важных моментов — собственником жилья можно стать только после того, как будет полностью выплачен пай. До этого момента у кооператива есть только денежные обязательства. При банкротстве кооператива пайщик рискует остаться без жилого помещения. 

В этом случае члену кооператива главное — не пропустить сроки на подачу заявления о включении своих требований (взыскание уплаченной суммы паевого взноса) в реестр требований кредитора. На это у пайщика есть всего три месяца (месяц на стадии наблюдения и два месяца на стадии конкурсного производства).

Отслеживать информацию о банкротстве должника можно тремя способами:

1. Через картотеку арбитражных дел 

Для поиска введите название должника либо его ИНН или ОГРН, выберите арбитражный суд того региона, где зарегистрирован должник. Затем с помощью графы «фильтр дел» выберите в списке только банкротные дела. 

2. С помощью Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ) 

Укажите название компании в графе «поиск должников».

3. Через раздел «банкротства» на сайте газеты «Коммерсантъ»  

Для поиска объявлений о банкротстве введите ИНН, ОГРН или другие идентификаторы компании. С даты публикации в газете сообщений о введении наблюдения или конкурсного производства отсчитываются сроки на предъявление требований кредиторов.

Как выбрать ЖНК

В первую очередь нужно проверить, есть ли выбранный кооператив в официальном реестре ЖНК на сайте Центробанка, и изучить отзывы в интернете. 

После выбора ЖНК надо тщательно проверить его документы:

1. Получить на сайте Федеральной налоговой службы выписку из Единого государственного   реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Для этого нужно узнать ОГРН или ИНН на сайте кооператива. 

В выписке ЕГРЮЛ будет не только официальное название, юридический адрес, имя гендиректора, но и информация о пайщиках и датах их вступления в ЖНК. Из выписки можно понять, как часто присоединяются новые пайщики. 

2. Опять же, можно обратиться к официальному реестру ЖНК. Здесь есть графа «Примечания», в которой отмечается, что кооператив в стадии банкротства или ликвидации.

3. Надо изучить документы жилищного накопительного кооператива на его сайте и сравнить данные с информацией из официальных источников, совпадает ли юридический адрес, количество пайщиков. 

Кроме того, в уставе, положениях о форме участия и паевом фонде прописаны все условия, права и обязанности. И их нужно внимательно прочитать. 

После вступления в кооператив лучше получить заверенные копии решения о приёме и протокола собрания. 

Татьяна Смирнова

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2020/10/15/lichnyj-opyt-ja-pokupala-kvartiru-cherez-zhilishhnyj-kooperativ/

Жилищный кооператив как способ инвестиций: когда имеет смысл вкладываться?

Кооперативная квартира

Мамы и папы, заставшие такие понятия, как “кассы взаимопомощи” и выросшие в советской системе, наверняка, знают, что такое “жилищный кооператив”.

Чего не скажешь о молодых людях, рожденных на рубеже 90-х, когда черт знает что в стране творилось, чего теперь – и вовсе не понять.

Что такое “жилищный кооператив”? Как он работает? Хорошо это или плохо? Если плохо, то почему? Выгодно ли вкладываться?

Особенности работы кооперативов по покупке квартиры

Люди, решившие «вложиться» в кооператив, становятся не собственниками конкретной жилплощади, а владельцами паев. Определения и основные обязанности жилищных кооперативов прописаны в ст. 110-134 ЖК РФ (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/a23123b6d315e8ada8c8e969f66e8e6a0e709258/).

Есть несколько способов вложиться к жилищный кооператив.

1 – Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Деятельность ЖСК регулируется ст. 110-134 ЖК РФ и ставить задачей совместное финансирование и приобретение / строительства / реконструкции недвижимости.

Организовать кооператив могут не менее 5 членов и не более квартир в строящемся доме (чтобы всем хватило).

2 – Кредитный потребительский кооператив (КПК)

Деятельность КПК регулируется ст. 116 ГК РФ и Федеральным законом “О кредитных потребительских кооперативах”. Организовать КПК могут от 15 до 2000 человек с целью оказания финансовой взаимопомощи друг другу.

Суть КПК в том, что его члены делать паевые взносы, из которых формируется фонд взаимопомощи, из которого могут выдаваться займы членам ПК в объеме не более 50 минимальных окладов (ст. 809 ГК РФ).

В случае прекращения членства в КПК паевой взнос пайщику должен быть возвращен в течение 3-х месяцев.

3 – Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)

Деятельность ЖНК регулируется Федеральным законом “О жилищных накопительных кооперативах” №215-ФЗ. Организовать ЖНК могут от 50 до 5000 человек.

Особенность ЖНК в том, что пайщик не сразу вносит всю сумму пая для приобретения жилья, а по частям – копит.

При вступлении в накопительный кооператив определяются минимальный и максимальный период внесения, минимальный и максимальный размер части паевого взноса.

[Это что-то похожее на досрочное погашение ипотеки, но только при ипотеке заемщик сам решает, сколько ему вносить, а в случае ЖНК – пайщик не решает ничего].

При внесении достаточной и минимальной части паевого взноса кооператив покупает для вкладчика квартиру – в том числе, за счет паевых взносов других членов (вот почему все кооперативы так активно занимаются рекламой своих услуг и привлечением новых пайщиков).

После вселения в купленную квартиру пайщик продолжает выплачивать оставшуюся часть пая

  • Купленная квартира принадлежит кооперативу до тех пор, пока вы не внесете все взносы за нее. Уловили отличие от ипотеки? (При ипотеке – у вас собственность сразу, как только сдан дом в эксплуатацию. А в случае с ЖСК – вы никто и квартира не ваша, пока не выплатите всю сумму).

  • Член кооператива при вступлении в него вносит 2 взноса: вступительный и членский. При выходе из кооператива эти взносы не возвращаются.
  • Кооператив не вправе приобретать жилье для нечленов кооператива.
  • Кооператив не вправе выдавать займы гражданам и юрлицам.

  • Если пайщик покидает кооператив, что он может получить стоимость своего пая в срок от 6 месяцев до 2-х лет.

Чтобы такая динамическая система, как кооператив, работала исправно, ей постоянно необходим приток новых пайщиков.

Кооператив не рухнет, но стоимость вашего пая будет расти.

Привлекая новых членов ЖСК, вы как бы снижаете объем собственных выплат. Но если вы решите забрать стоимость своего пая и покинуть кооператив, то система может растянуть выплату на 2 года.

В чем основной подвох при вложении в жилищный кооператив?

Проблемные жилищные кооперативы

Особенно проблемными оказались кооперативы в 2006 году, когда все цены недвижимость выросли в разы. Стоимость же паев осталась прежней. Таким образом: многие люди столкнулись с ситуацией большой неопределенности по срокам, когда они смогут получить квартиру.

Оценивая перспективы вложения средств в ЖСК и покупки паев, нужно учитывать стабильность и падение цен на недвижимость в ближайшем будущем (когда вам нужна готовая квартира):

  • Если ценник на жилье начал расти, то не надо покупать паи, ибо они упадут в цене.
  • Ровно как вообще стоит оценить такого кот в мешке, который неизвестно когда приведет вас к заветной квартире.

Жилищно-строительные кооперативы и вообще вся эта “кооперативная” история хороши и будут работать в двух случаях:

  • Если цены на жилье будут падать в ближайшие 2-3 года, пока ваши паи будут крутиться в кооперативе;
  • Если вы, как новый пайщик, начнете активно привлекать новых участников ЖСК.

    Это не пирамида, но логика такова, что чем больше новых денег вольется в систему, тем выше стабильность оной и, следовательно, лично ваша вероятность получить жилье в принципе в обозримые сроки.

Если вы успеете получить жилье до подорожания недвижимости (то есть впишитесь в эту “паевую” историю до того, как начнется движение цикла вверх), то считайте, что вы хороши аналитик и рубите фишку.

Кроме того, вкладываясь в кооператив, вы автоматически должны стать продавцом его услуг, дабы обеспечить поток новый пайщиков. Если этого не делать, то очередь на квартиру замирает и время перехода в подбор и выделение необходимых средств для покупки жилья после накопления минимального пая становится “черным ящиком”, то есть непредсказуемой.

Плюс ЖСК в том, что его банкротство исключено, а стоимость жилья в накопительной паевой системе – ниже, чем при ипотеке. Другое дело – сроки строительства: еще надо спросить, кто скорее отдаст вам ключи – застройщик или ЖСК.

Декабрьскими правками введена ответственность менеджмента ЖСК за действия, которые повлекли за собой банкротство кооператива, или за отсутствие действий, которые могли бы тому препятствовать. (http://government.ru/activities/selection/525/35242/)

Основной вывод в том, что инвестировать в жилищно-строительный кооператив выгодно только в том случае, если вы готовы искать новых вкладчиков и продавать их систему ЖСК.

Запускаю услугу расчета доходности и рентабельности для определения эффективности вложений в объекты недвижимости. Оставить заявку на расчет Вашей новостройки можно здесь.

Примеры инвестиционного расчета ЖК “Светлый мир “Жизньот Seven Suns и ЖК “Черная речка от ЦДС.

✔️ Друзья, ДАРЮ чек-лист проверки надежности застройщика в обмен на подписку на мой Инстаграм про недвижимость! Надо ПОДПИСАТЬСЯ на профиль и в приветственном сообщении Вам придет ссылка на скачивание инструкции БЕСПЛАТНО.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/realestate_inverstor/jiliscnyi-kooperativ-kak-sposob-investicii-kogda-imeet-smysl-vkladyvatsia-5cf07ff7cce44424bfb5bc7a

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.