Купить долю в общей долевой собственности

Содержание

Долевая собственность: особенности продажи

Купить долю в общей долевой собственности

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolevaja-sobstvennost-osobennosti-prodazhi-287544/

Как продать долю в квартире

Купить долю в общей долевой собственности

Этот материал обновлен 03.02.2021

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов.

    Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп.

 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Уведомление о продаже доли в праве общей долевой собственности – образец и правила оформления

Купить долю в общей долевой собственности

Имея намерение продать часть имущества при наличии сособственников, необходимо направить им уведомление о продажи доли в праве общей долевой собственности, образец которого и будет рассмотрен в статье.

Зачем нужно уведомление о продаже доли?

Направление уведомления – прямая обязанность владельца имущества в праве общей долевой собственности. В этом документе должна содержаться информация о том, что в ближайшее время имущество будет выставлено на продажу. Отправить бумагу с этими данными нужно, чтобы у сособственников была возможность воспользоваться своим правом преимущественной покупки.

Письменное уведомление о продаже доли – это официальная бумага, которая в обязательном порядке направляется другим владельцам долей в квартире или другой недвижимости. В ответ на такой документ сособственники могут:

  • отказаться от выкупа доли;
  • согласиться выкупить долю;
  • проигнорировать информацию.

В первом и последнем случаях собственник получает право продать свою часть имущества постороннему лицу, не опасаясь, что сособственники смогут оспорить такую сделку.

Уведомить дольщиков нельзя в устной форме. Гражданским законодательством закреплено, что информация о продаже доносится только посредством письменного документа. При отсутствии этой бумаги станет невозможной регистрация купли-продажи в Росреестре или появится риск того, что остальные владельцы смогут оспорить сделку в судебном порядке в течение трех месяцев после ее совершения.

При наличии уведомления даже если и будет судебное разбирательство, собственник, продавший часть имущества, сможет доказать, что сделка была проведена по всем законодательным требованиям. Таким образом, можно выделить нюансы, при которых возможна продажа доли:

  1. Наличие письменного уведомления сособственников.
  2. уведомления должно включать особенности предстоящей сделки.
  3. Если сособственники не отреагировали на уведомление или отказались выкупать долю, то можно продать ее третьим лицам.
  4. При нарушении права преимущественной покупки дольщики вправе подать иск в суд.

Эти правила касаются любой ситуации, когда задействовано право общей долевой собственности.

То есть, если квартира была унаследована несколькими наследниками, чтобы продать свою часть необходимо уведомить остальных.

Если граждане находятся в разводе, но совместно владеют долями в одном доме, то также требуется уведомить бывшего супруга, а только потом искать покупателя среди посторонних лиц.

При наличии в числе собственников несовершеннолетнего ребенка продажа доли не может быть осуществлена без участия органов опеки и попечительства. Граждане, не достигшие 18-ти лет, также не могут быть лишены преимущественного права покупки.

Таким образом, уведомительный документ доказывает, что все действия по реализации доли осуществлялись на законных основаниях. Легитимных способов продать часть имущества без уведомления сособственников не существует.

уведомления дольщиков о продаже доли

Этот документ можно составить самостоятельно, а также заказать у нотариуса или юриста. Установленной законодательно формы он не имеет.

В уведомлении необходимо прописать следующую информацию:

  • адрес местоположения объекта недвижимости;
  • технические параметры продаваемого имущества;
  • точный размер доли, указанный в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН;
  • четко сформулированное намерение осуществить продажу доли;
  • информацию о наличии преимущественного права приобретения;
  • стоимость доли;
  • предложение выкупить долю с требованием направить ответ о принятом решении;
  • указание на продажу доли третьему лицу в случае отказа от выкупа.

Если через месяц будет получен отказ от выкупа или уведомление проигнорируется, отправитель на законных основаниях может продать имущество постороннему лицу.

Текст может быть примерно следующим:

«Я (ФИО) уведомляю вас о своем намерении продать свою долю в праве общей долевой собственности, находящейся по адресу: (адрес местоположения недвижимости). На момент заключения договора стоимость сделки (сумма). В соответствии со ст.250 ГК РФ, вы имеете преимущественное право выкупа моей доли за указанную сумму.

Согласно действующему ГК РФ, у вас есть месяц на принятие решения с момента получения уведомления. Если по истечению указанного срока вы не выкупите мою долю за указанную цену, я буду вправе воспользоваться возможностью отчуждения права собственности в пользу других лиц. Прошу вас уведомить меня о принятом решении.»

Как оформить и отправить уведомление о продаже доли?

Как уже говорилось выше, собственник может оформить уведомление самостоятельно или обратиться за помощью к юристу или нотариусу. При обращении к специалистам можно заказать не только составление уведомления, но и его отправку заинтересованным лицам.

В общем, составить уведомительное письмо несложно. Этот документ практически не имеет правовых особенностей, кроме того, что необходимо описать условия совершения сделки и указать адекватную цену. Сложности возникают на этапе доставки письма сособственникам – ведь адрес регистрации известен не всегда.

Важно отметить, что, по сути, продавцу не нужен ответ сособственника. То есть, если уведомление будет проигнорировано – законодательные требования все равно будут соблюдены. Что нужно учесть при отправлении письма?

  1. Письменный документ направляется по адресу постоянной регистрации сособственника.
  2. Письмо обязательно должно быть ценным с уведомлением о вручении.
  3. Квитанцию, выданную на почте, необходимо сохранить в качестве доказательства отправки уведомительного письма.
  4. Если в ответ будет получен отказ от выкупа, его также следует сохранить.

При регистрации купли-продажи к пакету документов обязательно следует приложить или квитанцию об отправлении и уведомление о вручении или отказ сособственника от выкупа.

Если есть подозрение, что другие дольщики изъявят желание оспорить сделку в суде, то рекомендуется обратиться за составлением уведомительного документа в нотариальную контору. Заверенный документ будет достаточным доказательством легитимности порядка продажи доли.

Даже если письма сособственникам не будут вручены и вернутся к адресату как невостребованные, нотариус сможет выдать документ-подтверждение соблюдения процедуры продажи долевой недвижимости.

Законодательно четко регламентирован срок, в который другие дольщики обязаны дать ответ. Он составляет один календарный месяц. По его истечению продавец вправе найти покупателя, который не является сособственником.

Рассылка уведомительных писем осуществляется на платной основе. Если собственник будет действовать самостоятельно, то оплата будет небольшой.

При обращении к нотариусу или юристу потребуется оплатить их работу. Само по себе ценное письмо обойдется в сумму от 100 до 300 рублей. Услуги нотариуса обойдутся примерно в 2500-3000 рублей в зависимости от региона.

Уведомление собственника о продаже доли – образец

УВЕДОМЛЕНИЕ
о намерении продать долю квартиры

Уважаемый г-н Ласточкин Игорь Петрович!

Я являюсь собственником 1/2 доли, в праве общей долевой собственности на жилую квартиру № 12 (двенадцать), находящуюся по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Розы Люксембург, дом № 58 (пятьдесят восемь) и имеющую кадастровый номер 61:55:0022541:13:4/9.

Вышеуказанная жилая квартира состоит из одной жилой комнаты, кухни, ванной комнаты, туалета и коридора, общей площадью 29,5 (двадцать девять целых и пять десятых) кв. м., в т.ч. жилой площадью 17,4 (семнадцать целых и четыре десятых) кв.м., расположена на четвертом этаже девятиэтажного панельного жилого дома (имеется балкон).

В настоящее время я имею намерение продать принадлежащую мне долю вышеуказанной квартиры за 1800000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ, Вы, как участник общей долевой собственности на вышеуказанную жилую квартиру, имеете преимущественное право покупки продаваемой мною 1/2 доли квартиры по вышеуказанной цене.

Прошу Вас в течение месяца с момента получения настоящего уведомления воспользоваться своим преимущественным правом покупки отчуждаемой мною 1/2 доли квартиры, либо отказаться от своего права в письменной форме.

10 мая 2017 года ________________ (Варламов В.П.)
(подпись)

Источник: https://regioncentr73.ru/23/40/uvedomlenie-o-prodazhe-doli-v-prave-obshchey-dolevoy-sobstvennosti--obrazets-i-pravila-oformleniya/

Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Купить долю в общей долевой собственности
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищные споры » Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

ЖК содержит много неясностей в отношении вопросов права собственности на подобное жилое имущество.

Общее жилое и нежилое имущество в домах многоквартирного типа неоднократно в юридической практике становилось объектом споров между владельцами жилых помещений, которые возникали после приобретения недвижимости посредством приватизации или если подписан договор о купли-продаже.

Подобная конфликтность собственников связана с тем, что многие из них не знают всех нюансов пользования, распоряжения и владения общей долевой собственностью.

Кроме того, сам жилищный кодекс содержит много неясностей в отношении вопросов права собственности на подобное жилое имущество.

В частности, приобретение доли в домах многоквартирного типа в момент приватизации или заключения сделок (договор купли-продажи жилых помещений) также вызывает у состоявшихся и новоиспеченных собственников недопонимание. Зачастую решить их удается только в судебной инстанции.

Условия приобретения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Проблемы урегулирования жилищных споров, возникновение которых происходит между собственниками в домах, подразделяемых на множество квартир, стали наиболее актуальными после того, как был запущен процесс глобальной приватизации на жилое имущество. Большая часть граждан ринулись приватизировать государственное и муниципальное жилье, при этом не учитывая или даже ущемляя интересы людей, которые проживают в этом же здании.

Ст.

36 ЖК РФ определяет некоторый перечень имущества, которое причисляется к категории общественного. К таковым территориям относятся коридоры, лифтовые шахты и механизмы, лестничные клетки, технические подвалы, подсобки и другие помещения.

Перечисленное недвижимое имущество принадлежит всем собственникам, которые имеют жилое помещение в домах многоквартирного типа. Это означает, что недвижимое имущество имеет статус общедолевого, таким образом, пользоваться, владеть и распоряжаться им может каждый владелец жилплощади.

Чтобы уменьшить количество конфликтов, на территориях многоквартирных домов возникают объединения собственников или товарищества, действия которых четко регулируются НПА.

Кроме того, ст. 290 ЖК РФ, закрепляет, что на праве общего долевого имущества на территории многоквартирного дома владельцам жилых квартир принадлежат также:

  • несущие конструкции строения;
  • сантехническое, электрическое оборудование и коммуникационные сети, которые протянуты не в одну квартиру.

Если углубиться в данную статью, то можно прийти к выводу о том, что правоотношения между собственниками жилых помещений в домах подобного типа намного сложнее. Это связано с тем, что объектом права в таком случае выступает не только сама недвижимость, но и иные объекты.

Федеральное законодательство четко не ставит условия, которые обуславливают право приобретения доли на общей территории в многоквартирной постройке, несмотря на то, что многие нормативные статьи ГК РФ так или иначе регламентируют права и обязанности владельцев долевой недвижимости.

Ст.

246 ГК РФ закрепляет собой правило, распространяемое на недвижимое имущество общедолевого типа, а именно – распоряжение подобным имуществом осуществляется лишь после получения согласия всех граждан, наделенных правом владения общей долевой недвижимости. При этом владелец долевой собственности, который осуществил процедуру приватизации на квартиру, имеет возможность самостоятельно принимать решения о распоряжении своей долей в многоквартирной постройке.

Недвижимость может быть реализована за определенную цену, подарена или оставлена в залог, после того как будет подписан, к примеру, кредитный договор. Это означает, что в подобных случаях владельцы других жилых помещений этой же постройки имеют преобладающее право на долю, которую собственник хочет реализовать.

Условия купли-продажи (предварительный договор) при этом не меняются и полностью копируют первоначальные. Но при этом не должны осуществляться публичные торги указанным объектом права.

Однако подобное правило не распространяется на реализацию доли общего имущества. Иными словами, доля на общее имущество не может быть продана отдельно от факта заключения сделки на квартиру (договор купли-продажи).

Доля не отчуждается, так как подобные условия не прописаны в современном российском законодательстве.

Невозможно совершение и иных действий в отношении доли на общее имущество до тех пор, пока не будет зафиксирован переход права собственности на квартиру, числимую в общедолевой собственности после государственной регистрации.

Правовые нюансы, касающиеся долевой недвижимости

Общее имущество владельцев, которые приобрели недвижимость в жилых многоквартирных домах или осуществили процесс приватизации, объединяется для коллективного использования не по желанию самих владельцев, а в силу закона.

Иными словами, для этого не нужно подписывать договор на нежилое помещение и его покупку, проходить процедуру приватизации, соблюдая многочисленные условия.

Право на использование общим имуществом возникает после регистрации права на жилое помещение.

Говоря проще, в момент перехода права собственности к лицу, изъявившему свою волю на жилую квартиру, субъект правоотношений становится обладателем конкретно обозначенных прав и на общее имущество.

Иными словами, переход права собственности после момента свершения госрегистрации или приватизации нераздельно связан и с наделением новоиспеченного собственника долей в праве на эксплуатацию общей долевой собственности коллективного предназначения, что прописывают условия сделок с недвижимостью.

Кроме того, переход права собственности на квартиру после приватизации или свершения сделки купли-продажи означает, что новоиспеченному собственнику будет доступна та же самая доля на общее имущество, что и предыдущему владельцу, который заключил договор на продажу помещений. Размер долевой части не уменьшается и не увеличивается.

Неразделимость перехода права собственности и доли в праве общей собственности на общее имущество дома

Следует помнить о том, что после того, как будет зафиксирован момент перехода права собственности на жилое имущество, новый владелец автоматически становится собственником доли на общее имущество.

Государственная регистрация перехода права собственности, распространяемая на долю как на самодостаточное правовое явление, не предполагается современными НПА РФ, так как доли на общее имущество не наделяются свойствами самостоятельного объекта права собственности.

Поэтому договор о купли-продажи доли не будет иметь юридическую силу. Подобная особенность регламентирована ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…».

Регистрация перехода права собственности на долю в жилых многоквартирных домах считается свершенной одномоментно после того, как пройдет госрегистрация права собственности на недвижимое жилое имущество – комнату или квартиру.

Помимо указанных выше фактов, следует отметить, что в отличии от долевой собственности, где владелец имеет возможность выделения своей доли в натуре, общее имущество в домах с большим числом квартир не может подвергаться подобному процессу. Это дополнительно подтверждает факт того, что порядок перехода права собственности на недвижимое жилое имущество – одна из самых сложных процедур в юридической практике, которая требует от граждан подкованности в законодательстве.

Резюмируя, можно сделать конкретные выводы по затронутой актуальной теме:

  • переход права собственности на квартиру при приватизации, или если подписан договор о купли-продаже, обуславливает собой одномоментное возникновение права нового хозяина на долю в имуществе в общей долевой собственности;
  • порядок перехода права собственности обуславливает недоступность самостоятельного отчуждения определенной доли на общее имущество без реализации жилых помещений, в том числе и посредством приватизации;
  • доля на общее недвижимое имущество не является индивидуальным объектом жилищного права, поэтому самостоятельное ее существование не предусматривается законом.

Иными словами, она всегда копирует судьбу жилых помещений, а если заключен договор без наделения субъекта правом собственности на жилое помещение, то и передача доли признается неправомочной. Поэтому такое незаконное решение может быть обжаловано любым из собственников в судебных органах по месту регистрации.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/zhilishhnoe-pravo/priobretenie-doli-ns-obschee-imuschestvo-pri-poluchenii-pomeschenija.html

������������������ ������ ������������������ �������������� �������������� �������� �� ���������� ����������������

Купить долю в общей долевой собственности

������������������ ������ ���� �������������� ������������ ���������������������� ���������� ������������������, ������������ �������������� �������� ���������������������������������� ������ �������������� �������� �� ���������� ����������������.

������������ �������������� ������������������������ ���������� ����������, �������������� ���� ���������������� ���������� ������������, ���� ������������������������ �� ���������� ����������������.

�������������� ������ ������������ ���������������������� ���������� ���������������� ���������� �������������������� ���� �������������� �� ������������ �� ������������������ ����������������.

�������������� ���������� ������������������ ��������������, ���� ������������������������ �������� ������������ ������������������������ ������������ �� ���������������� ���������������� ������ ���������� ������������������ ������������, ������ �� ������ ���������������������� ���� ������������ ������������������. ������������������ �������� ����������.

�� ���������� ������������ �������������� ���������������� �� ��������, ������ �� ���������������� ������ ������������ �������������������� ������������������, ���������������������� �������������������� ��������������.

�������� ���������� �� ������������������ – ������ ��������������, �� ������������ ���� �������������� �������� ���� ��������������, �������������� ���������� ������������������ �� ������������ ����������.

��������������������, ������ �� �������������� ���� �������������� – �������� ���������������� �� �������� ����������, �������� ���� ���������� ������������������ ��������.

�������� ���� ������ ���������� �������������� ���������������� �������� �������� �� �������� �������������� ���� ������������������ ����������������. ������������������������ ������������������ �� ���������� ������������, �� �������������� �������� ������������ ����������������.

������������ ������������������ ���������������� ���������� ����������, ����������������������, ���� ��������������������, �� ������ ���������������������� �� ������, ���������� ����������������, ������ �������������� �������� ���������������� ���� �������������������������������� ���������� ���� �������������� ������������������ �������� �� ����������������.

���������������� ������ �� �������������� ��������������������. ������������������ ������ �������������� ������ �������������� �� ��������. ������������������ ������������������ ���������� ���� �������������������� ��������.

������ �� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� ���������� ������������������������������ �������������� �� ������������������, ������ ������������ ���������� ��������������������������.

������ ���������������������� ������������ ��������������������, �������� ���� ������������������ ������������������ ������������ ���� ��������,�������� ���������� �������������� �������� ��������

������������������ ������ ���������������� ����������������, ������ �� 250-�� ������������ ������������������������ �������������� ��������������: �� ������������ �������������� �������� �� ���������� ���������� �������������������������� ������������������������, ������������������ ������������������ �������������� �������������������������� ���������� �������������������������������� ���������� �������������� �������� ����������. ������������ ���� ��������, ���� �������������� �������� ������������������, �� ���� ������������ ������������ ����������������. �������������������� – �������������� ���������� �� ������������������ ������������.

�� ������ �� ������������ ��������������, ������ ���������������� �������� ������������ ������������������ �� �������������������� ���������� ������������������ �������������������� �������������� �������������������������� �� ������������������ �������������� �������� ���������� ������������������������ ��������������������. �� �������� ���� ������������ �������������������� �������������� �������� �� ��������������, ���� �������������� �������������������� ���������� ������������������.

���� ���������������� �� �������������� ���������� �������� ���������������������������� �������� ����������.

�������� ������������������ ������������������ �������������� �������������������������� ������������������ ���� �������������� �������� ������������ ������ ������������������, ������������ �������������������� ������������ ���������� ������������ �������������������������� ������ ���� ������������ ��������������.

������ ������ ������ ���������� ����������: ���� ������������, �������� ���������� ���������� ������������ ������������������������ �� �������������������� ���������������������������������� ���������� ������������, ���� ���������� ������������ ���������������� �������������� �������������������������� ���������� ���������� �� �������������� �������� �������������� ������������������ �� �������� ���������������� ���� �������� �������� �� ������������������������ ��������������������. �� ������ �������������� ���������������������� �� ������ �������������������� �������� ���� ���������������� ��������. ���� �������� ���������������������� �������� ������������ ������������������ ������ ������������ ����������: �������������������� ������������ ������������������������������, �������������� ���������������������� ������������ �������������������� �������� ������ ������������������������ ���������������� ������, ���������� �������������� ������ �������������������� ������������������ ������������������������ ������������������ ���� ��������������������, �������������� ���������� �������������������� ���� ���������� ��������. ������������������������ �������������������� ������������ “������������ ��������������” ������������- ������ ���������������� �������� �������� �� ������������ ��������������, �� ���������� �������������������������� ������������������������������������ ������������ ������������������������������.

�� ���������� ������������ �������������� ������, ���������� �������� ��������, ���� ������������ ��������������������������, ������ ������������������, �������������������� ���������������� ���� �������������� �������� �������� �� �������� ������������, ������������������ ������������������ ��������������. �������������� ������ �� ����������, ������ �������������� �������� �������������� ���������� �������������� ���� ������������������������ �������������� ��������.

�������������������������� ������������������������������������ – �� ������������ �������� ����������, ������ �� ������������ �������� ������������ ���� �������������� ������������������ ����������, �� ������ ���������������� ����������������, – ���� ������������ �������������������� ��������, ���������� ���������� ������������ ���������������� ������ ���������������������� �������������� ����������. �� ���������� �������������� ������ ������������-���� �������������������������������������� �������������� �������� ���� ������������������������������.

������������������ ������ ����������������, ������ ������ �������������������� �� �������� ���������������� �������� �������������������� ���� �������� ���������� ������������ ������������������ ���� �������������������� �������� ������������������ ������������������������ �� ���������� ���������������� ���� �������������������� ���������������������� ����������, ���������� �� �������������� �������������������� �������������� �������������������� �� �������������������� �������������������� ���� ������ �������������� �������� ����������������.

������������������ ������ ��������������������: ���������� ���������������� ���������� �� ������������ ���������������������������� �������� ������������������������ ���������������������������� �������������������� ������������������ ��������������. ���� ���� ��������, �� �������������� ����������, �������������� ������������ ���� �������������������� �������� �������������� ���� ��������, �� �������������� �������������� �������� ���� ������������������.

���������� ����������, ���������������� ���������������� ���� ���������������� ���������������� ���� ������������ ������������. ���� �������������������� �������� ����������, ������ ������������������ �� ����, ������ �� ������ ��������������, ���������������������� �������� �������� �� ������������.

������������������ ������������, ������������, ������������������������ ��������, ������ ���������������� ���������������� ��������.

�� ����������-�������� ���������������� ������������������, ������������ �������� “������������”, ������ ���� ������������.

�� ������ ������������ ������������������ 198-�� ������������ ������������������������ ��������������. ������ �������� ������������������ ������ ���������� ������������������������.

Источник: https://rg.ru/2017/01/23/verhovnyj-sud-raziasnil-poriadok-prodazhi-doli-v-obshchej-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.