Несвоевременная сдача дома в эксплуатацию

Содержание

Застройщик нарушил срок ввода в эксплуатацию

Несвоевременная сдача дома в эксплуатацию

Участие в договоре долевого строительства предполагает, что дольщик, приобретший квартиру в строящемся доме, к определенной дате получит уже готовое жилье. Но на практике такое бывает не всегда. Срок сдачи объекта может затянуться от пары дней до нескольких лет. И участнику ДДУ, крайне важно знать, с какого момента его права нарушены и что он может сделать для их восстановления.

Как определить срок ввода дома в эксплуатацию

Многие не очень добросовестные застройщики, торопясь передать дом в оговоренные в ДДУ сроки передают ключи от квартир дольщикам, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию. Между тем, законодательство запрещает это делать т.к. сначала дом должен быть введен в эксплуатацию т.е. подключен ко всем коммуникациям, а только после этого передан дольщикам.

Нарушение срока ввода дома в эксплуатацию, при соблюдении положений законодательства, автоматически влечет нарушение срока сдачи готового объекта, именно по этой причине застройщики и пытаются исполнить свои обязательства перед дольщиками раньше фактической готовности жилого помещения.

Предполагаемый срок ввода в эксплуатацию указывается в проектной документации и может быть отражен в договоре долевого участия. Фактическая же дата ввода в эксплуатацию определяется датой подписания официального разрешения на ввод дома.

Чем отличается ввод в эксплуатацию от сдачи дома

Действующее законодательство в сфере долевого строительства содержит прямой запрет на передачу жилья дольщикам в домах, которые не переданы в эксплуатацию, т.к. такой дом – объект незавершенного строительства. Поэтому сначала осуществляется ввод в эксплуатацию, а после этого происходит сдача объекта.

Под вводом дома в эксплуатацию понимается подключение и проверка готовности инженерных сетей, а также общая приемка здания уполномоченной комиссией. Начало эксплуатации определяется датой разрешения на это.

Сдачей же дома признается его передача участникам долевого строительства, т.е. дата подписания акта приема-передачи.

Эта дата не должна быть ранее даты ввода в эксплуатацию, иначе использование дома будет признано административным правонарушением.

Прием к ответственности могут привлечь не только застройщика, но и дольщиков, которые начали фактическую эксплуатацию до момента подписания разрешительной документации.

Что влечет за собой просрочка ввода дома в эксплуатацию

Формально просрочка сдачи дома в эксплуатацию для дольщиков не имеет принципиального значения т.к. для них важна дата сдачи готового объекта. Но на практике, лишь в единичных случаях застройщику удается вовремя сдать объект, если дом не сдан в эксплуатацию в срок.

На что дольщик вправе рассчитывать, если застройщик нарушил срок ввода дома в эксплуатацию

Если застройщик просрочил ввод дома в эксплуатацию, то у дольщика не возникает каких-либо прав требований по этому поводу к застройщику. Но только до момента, когда происходит нарушение сроков сдачи готового объекта. Законодательство не различает правовые последствия в нарушении застройщиком срока готовности объекта в зависимости от причин, вызвавших такую задержку.

Поэтому несвоевременный ввод в эксплуатацию, приведший к отклонениям в сроках сдачи объекта, позволяет дольщикам требовать расторжения договора дду или взыскать неустойку с застройщика.

Порядок действий при нарушении сроков сдачи дома

Действия дольщика при несоблюдении застройщиком условий договора в части сроков передачи объекта зависят во многом от его желания. Так, у него есть право на односторонний отказ от договора, которым он может воспользоваться, направив строительной компании соответствующее уведомление.

Также возможно взыскание неустойки за просрочку. В этом случае также направляется претензия с требованием выплатить неустойку. В претензии должен быть приведен расчет суммы компенсации на основе положении договора, либо норм законодательства. В случае отказа застройщика удовлетворить претензию, дольщик вправе обратиться в суд с соответствующими исковыми требованиями.

Юридическая помощь в расторжении договора и взыскании неустойки с застройщика

Практика показывает, что только небольшое число застройщиков, нарушивших срок сдачи объекта по причине задержки его передачи в эксплуатацию, соглашаются с требованиями дольщиков о расторжении ДДУ.

Участие на стороне дольщиков грамотного юриста по долевому строительству позволяет оперативно и быстро решить спорную ситуацию. Опытному юристу часто достаточно одного факта, что застройщик нарушил срок ввода в эксплуатацию, для того, чтобы правильно расторгнуть договор и взыскать неустойку.

Специалист анализирует условия договора, фактические обстоятельства и на основе этого формирует дальнейшую стратегию защиты интересов дольщика. Итогом такой работы становится прекращение договорных отношений с нерадивым застройщиком и получение с него компенсации за нарушение прав участников договора долевого участия.

С уважением к Вам и вашему бизнесу,

юридическая компания “Деловой подход”

Источник: https://del-pod.ru/zastrojshchik_narushil_srok_vvoda_v_ekspluataciyu.html

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Несвоевременная сдача дома в эксплуатацию

Застройщик действительно может не уложиться в намеченные сроки и перенести дату сдачи дома в эксплуатацию на несколько месяцев. Уведомление он должен выслать не позже двух месяцев до изначально обозначенного в ДДУ срока.

Застройщик в этом случае предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение к договору о переносе сроков сдачи. Подписывать его или нет — решает дольщик.

Однако стоит помнить, что при подписании такого допсоглашения дольщик соглашается с новыми датами ввода новостройки и лишается права истребовать неустойку за сорванные сроки.

Если же предложение застройщика подписать дополнительное соглашение о переносе сроков окончания строительства игнорируется, тогда после подписания акта приема-передачи квартиры участник долевого строительства может обратиться в суд и получить деньги за ожидание. Стоит заметить, что подобных дел в кризис стало больше, и суд, при наличии полного пакета документа у дольщика, встает на его сторону в 95% случаев.

В случае, когда срок сдачи новостройки сдвигается более чем на два месяца, дольщик может расторгнуть договор и вернуть деньги. Застройщик обязан возвратить не только внесенные за квартиру деньги, но и проценты за пользование денежными средствами.

Отвечает юрист юридической компании «Генезис» Олеся Емельянова:

Если извещение поступило заблаговременно, но срок сдачи откладывается более чем на два месяца либо есть достаточные основания полагать, что обязательства застройщика не будут исполнены в первоначально установленный срок, то самое крайнее средство — расторгнуть договор участия в долевом строительстве, потребовать возврата уплаченной суммы, взыскать законную неустойку, а также потребовать возмещения убытков и морального вреда.

Однако участникам долевого строительства обычно гораздо интереснее сохранить договор, пусть с некоторыми оговорками, но все-таки получить исполнение. В этом случае нужно внимательно отнестись направленного застройщиком предложения об изменении договора (в части сроков).

Участник долевого строительство не обязан соглашаться с предложенными условиями, но вместе с тем он может требовать с застройщика неустойку, возмещения убытков и морального вреда, а также штраф в размере 50% от суммы иска, предусмотренного Законом о защите прав потребителя.

Впрочем, Ваш вопрос не столь однозначен. Возможно, у застройщика были достаточно весомые основания для перенесения срока, например форс-мажор. И как спор будет разрешен в этом случае — спрогнозировать трудно.

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Если застройщик пытается в одностороннем порядке перенести срок ввода дома в эксплуатацию, то он явно нарушает права дольщика, как стороны договора долевого участия. Ключевое слово здесь — «в одностороннем порядке».

В законе ФЗ-214, регулирующем отношения дольщика и застройщика, действительно есть пункт (п. 3, ст.

6, ФЗ-214), в котором предусматривается невозможность застройщика завершить строительство дома в указанный в договоре срок.

Но этот пункт закона позволяет застройщику всего лишь уведомить дольщика об этом казусе и предложить ему перезаключить договор с новыми сроками сдачи дома (или подписать допсоглашение к договору).

Дольщик при этом вовсе не обязан соглашаться на новые условия договора. Более того, дольщик имеет полное право требовать с застройщика неустойку за просрочку сдачи дома. Размер этой неустойки равен 1/150 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (п. 2, ст. 6, ФЗ-214).

На практике застройщики часто вносят в договор долевого участия различные пункты, смягчающие жесткие требования федерального закона ФЗ-214. Это делается в большей степени для психологического воздействия на дольщиков и не имеет под собой никаких законных оснований.

Таким образом застройщики надеются избежать установленных законом требований о взыскании неустойки. В частности, в договоре может быть пункт о возможном одностороннем переносе сроков сдачи дома, с уведомлением другой стороны за два месяца.

И даже условие, что при несогласии дольщика застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Все эти условия являются незаконными, так как противоречат сути ФЗ-214.

Права дольщика здесь защищены законом, и он может предъявить застройщику требования о неустойке, а в случае отказа застройщика — обратиться в суд. Практика показывает, что в подобных случаях суды занимают сторону дольщика.

Если же дольщик поддался на уговоры застройщика или на незаконные формулировки договора и добровольно подписал допсоглашение о переносе сроков сдачи дома, то он сам ограничил себя в собственных правах. Тогда уже новый срок сдачи дома становится легитимным, и дольщику останется только ждать.

Другое дело, если покупатель квартиры заключил с застройщиком не договор долевого участия, а какой-нибудь другой тип договора, например предварительный договор купли-продажи или предварительный договор долевого участия.

В таком случае это выводит компанию-застройщика из-под регулирования закона ФЗ-214: условия договора здесь могут быть произвольные, а права дольщика сильно ограничены.

Точнее сказать, в этом случае дольщик и дольщиком-то, в законодательном смысле, не является.

С чем связаны массовые переносы сроков строительства в России?

Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?

Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев:

Застройщик, согласно ч. 3 ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве, обязан уведомить дольщика за два месяца, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок.

Тут нужно четко представлять, что понимается под «строительством»: это завершение строительно-монтажных работ на объекте, за чем следует «сдача в эксплуатацию» и передача дома дольщику.

Все юристы отмечают, что закон в указанной части написан явно неточно, ведь дольщику нет никакого дела, когда будет закончена стройка и дом сдан в эксплуатации госкомиссии.

Его должно интересовать только одно — передача ему построенной квартиры (магазина, гаража, парковочного места и т. д.). Полагаем, что именно об этом в действительности хотел сказать законодатель, но почему-то написал иначе.

Несмотря на то что застройщик должен уведомить о задержках дольщика, это не означает, что дольщик обязан согласиться с таким предложением.

Конечно, стороны могут заключить соглашение о продлении срока передачи квартиры, но на это идут лишь единицы — те, кто не знает, что по итогам лишится достаточно щедрой суммы неустойки за просрочку.

По факту просрочки с застройщика можно получить следующее:

  • неустойку в размере 1\150 ключевой ЦБ РФ за каждый день просрочки (с 10.09.16 — 10%);
  • возмещение убытков (наем жилья, более высокие проценты по ипотечному кредиту и др.);
  • компенсация морального вреда.

При этом если написать претензию в адрес застройщика (а это стоит сделать), а тот не выплатит указанные суммы, то, если дело дойдет до суда, есть шанс получить с него сумму в размере 50% от всего того, что Вы просили в претензии.

Если дольщик откажется менять срок в договоре, возможны следующие варианты:

  • застройщик передаст квартиру с просрочкой, а дольщик примет ее, забудет про все свои неудобства и простит застройщику неустойку (типичная ситуация);
  • застройщик попытается надавить на дольщика, затягивая передачу квартиры. Передача жилья произойдет только в обмен на подписание допсоглашения о продлении срока (его, кстати, нужно зарегистрировать в Росреестре). Или же застройщик уговорит дольщика подписать акт приема-передачи, в котором дольщик согласен со всем и «претензий не имеет». Но и это еще не полное фиаско для дольщика;

Срок договора может быть изменен в суде по требованию застройщика в том случае, если дольщиком допущено существенное нарушение условий договора, например просрочка оплаты платежей или в связи с «существенными изменениями обстоятельств». Кстати, застройщик вправе сам изменить срок передачи «долевки», если дольщик не вносит платежи по договору, а оплата производится с рассрочкой.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

Сдача дома затянулась, что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_prava_est_u_dolschika_esli_zastroyschik_sdaet_dom_ne_v_srok_/5983

Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома

Несвоевременная сдача дома в эксплуатацию

Рынок долевого строительства за последние несколько лет сильно изменился. Из этой сферы ушли ненадежные компании и фирмы-однодневки, оставившие за собой целую армию обманутых дольщиков. Сегодня основные игроки – это крупные строительные корпорации, которые дорожат своей репутацией.

Федеральный закон 214, принятый в 2004 году, с каждым годом предъявляет к застройщикам все более жесткие требования. В настоящее время дольщики имеют более высокую степень защиты, чем раньше. Это касается как возможности временной регистрации по ДДУ, так и других правил.

Однако неисполнение своих обязательств застройщиками – и сегодня не редкость, самое частое нарушение ФЗ 214 – просрочка застройщиком сдачи объекта строительства. Какая существует ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома по 214 ФЗ, и что предпринять дольщику, столкнувшемуся с подобными обстоятельствами?

Долевое строительство все еще остается достаточно рискованной сферой.

Период реализации проекта – это не месяцы, а годы ожидания, в течение которых может произойти много разных событий: задержка сроков возведения объекта, заморозка строительства, у застройщика могут возникнуть финансовые проблемы, которые закончатся банкротством.

Сегодня 214 ФЗ страхует дольщиков практически от всех видов рисков, но чтобы воспользоваться своими правами, их нужно знать. Большинство же граждан не представляют, какие гарантии им предоставляет закон, и ориентируются только на ДДУ, который подписывают с застройщиком и регистрируют в Росреестре.

Между тем, в законе не предусмотрена единая форма документа. Каждый застройщик разрабатывает свой договор и волен включать в него любые пункты, не противоречащие законодательству. Практически в каждом договоре существует много подводных камней, завуалированных формулировок и невыгодных для дольщиков условий, в частности касающихся сроков сдачи дома.

По закону застройщик обязан своевременно передать жилье дольщику в соответствии со сроком, указанным в договоре. В 214 ФЗ предусмотрена ответственность застройщика за просрочку передачи объектов недвижимости. Нарушение срока передачи объекта долевого строительства грозит строителям внушительными штрафными санкциями.

Однако кому же хочется платить из своего кармана за нарушение сроков сдачи дома? И застройщики, вернее штатные юристы компании, начинают изобретать условия, позволяющие им, если не избежать ответственности, то, по крайней мере, уменьшить размер санкций.

В договор включается не точная дата передачи объекта, а примерная, например, IV квартал 2018 года, или «через три месяца после ввода дома в эксплуатацию». Напрямую это не противоречит закону, но для дольщика очень невыгодно.

В первом случае крайний срок, после которого можно взыскивать неустойку, будет 31 декабря 2018 года.

Во втором случае дольщику необходимо выяснить, когда дом был принят государственной комиссией, подождать указанные в договоре три месяца, и только после наступления этой даты инициировать процесс по взысканию неустойки в калькуляторе онлайн.

В связи с этим юристы по защите прав дольщиков советуют: перед тем как подписать договор, обязательно показать его профессионалу, который сможет обнаружить скрытые условия, ущемляющие права дольщиков.

Федеральный закон в первую очередь направлен на защиту слабой стороны, которой являются обычные граждане. Поэтому и штрафы в строительстве с застройщика по 214 ФЗ весьма внушительны. При грамотных и последовательных действиях за долгое ожидание своей квартиры, дольщик может получить от строительной компании немалую сумму компенсации.

За нарушение срока передачи объекта долевого строительства с застройщика взыскивается неустойка (1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки в случае, если дольщиком является гражданин).

Если же просрочка застройщика повлекла за собой дополнительные расходы, например, гражданин был вынужден на это время снимать квартиру, то должны быть компенсированы и эти убытки дольщика.

При судебном урегулировании вопроса с застройщика можно также взыскать компенсацию морального вреда, штраф в размере 50% от всей суммы требований, заявленных в иске, расходы на услуги юриста и иные судебные издержки.

Действия дольщика зависят от того, насколько застройщик затянул с передачей объекта. Существует несколько вариантов развития событий. Рассмотрим каждый из них отдельно.

Застройщик за месяц до наступления срока передачи объекта долевого строительства обязан уведомить участников, что готов к передаче жилья.

Если по каким-то причинам возникла задержка строительства, он должен заранее (за 2 месяца до наступления дня передачи) сообщить об этом дольщику и предложить ему подписать соглашение о продлении срока. Соглашаться или нет, подписывать ли данный документ – дело каждого гражданина, закон не обязывает его это делать.

Стоит только учесть, что подписав соглашение, дольщик не может требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры, поскольку он согласился на продление срока строительства.

Юристы не рекомендуют гражданам подписывать соглашение с застройщиком, направленное последним уже после того, как прошел срок сдачи дома, установленный в договоре. В этом случае дольщик ничего не выиграет, но может потерять положенную по закону неустойку и компенсацию.

Если дольщик не согласен продлевать срок передачи объекта, или вообще не получал никакого сообщения от застройщика с предложением заключить соглашение, рекомендуем придерживаться следующего порядка действий:

  1. Отправить в строительную фирму претензию, в которой выставить требование о выплате неустойки и покрытии своих расходов.
  2. При отрицательном результате досудебного урегулирования подавать в суд на застройщика.

В обоих случаях необходимо самостоятельно произвести расчет неустойки по ДДУ. Не рекомендуется обращаться в суд без компетентной юридической поддержки: практика показывает, что суды часто срезают размеры неустойки. Заявитель в отсутствие представителя не может отстоять свои интересы и получает копейки.

По статистике, сумма неустойки во многом зависит от выбранного суда — дольщик даже может обратиться к адвокату по арбитражным делам для судебного разбирательства в рамках арбитражного судопроизводства, но для этого необходима уступка требований организации или индивидуальному предпринимателю. Грамотные специалисты правильно подберут подсудность для получения максимального размера компенсации.

Если с даты, когда застройщик должен был передать жилье участнику, прошло более двух месяцев, дольщик может инициировать процедуру расторжения ДДУ. Для этого достаточно просто направить в строительную компанию уведомление о том, что участник проекта отказывается в дальнейшем исполнять условия договора.

При этом застройщик должен не только вернуть гражданину все его средства, но и уплатить проценты за использование чужих денег (1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день пользования). Причем пеня рассчитывается с даты внесения средств дольщиком до даты их возврата застройщиком. ДДУ считается аннулированным с момента отправки уведомления.

Дольщику необходимо позаботиться, чтобы отправка письма была зафиксирована документально. Все подробности данной процедуры можно узнать в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке». На расчет с дольщиком закон отводит застройщику двадцать рабочих дней с того момента, когда письмо было отправлено

Самая неприятная ситуация для дольщика, когда дом практически не возводится, и на объекте частично или полностью заморожено строительство. В этом случае также предусмотрена ответственность застройщика и штраф по ДДУ. Если дольщик видит, что строительство стоит, он может потребовать аннулирования договора, подав соответствующее заявление в суд.

При рассмотрении дела в судебной инстанции, гражданин также может рассчитывать на неустойку и другие компенсации, положенные ему по закону.

После вступления в законную силу судебного решения у застройщика есть десять рабочих дней на его исполнение.

Если строительная компания вовремя не вернет деньги, то на следующий день после окончания срока возврата, на данную сумму начинают также начисляться проценты за использование чужих денег, которые предусмотрены ч.6 ст.9 ФЗ № 214.

Как видно, 214 ФЗ предусматривает достаточно высокую степень ответственности за просрочку застройщиком сдачи дома. Однако, несмотря на то, что закон для всех застройщиков един, в каждом конкретном случае существуют свои нюансы. Решение, которое подходит для одной ситуации, неприемлемо при других жизненных обстоятельствах.

Особенно это касается расплывчатых формулировок в ДДУ, которые позволяют застройщику манипулировать условиями договора. Поэтому перед принятием того или иного решения, дольщику необходимо проконсультироваться с опытным юристом, который поможет не просто начать судебное разбирательство, но и взыскать присужденные суммы.

ЮК «Хелп Консалтинг» – это команда юристов, которые стоят на стороне дольщиков и защищают их всеми законными способами. В этой сфере мы работаем очень давно, поэтому изучили все уловки, предпринимаемые застройщиками, чтобы уйти от ответственности.

Наши юридические услуги позволят вам заранее оценить платежеспособность застройщика, чтобы получить компенсацию сверх цены ДДУ, избежать ошибок в составлении документации для судебного разбирательства и предотвратить махинации со стороны застройщика.

Мы поможем вам решить споры любой сложности со строительными компаниями и взыскать с них максимальную компенсацию. Оставьте заявку и получите бесплатную юридическую консультацию.

Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/otvetstvennost-zastrojshhika-za-nesvoevremennuyu-sdachu-doma-po-fz-214

Что надо знать про неустойки с застройщика в 2020 году

Несвоевременная сдача дома в эксплуатацию

В 2020 году пандемия коронавируса вызвала приостановку работы многих государственных учреждений и частных компаний.

В период карантина власти были вынуждены в экстренном порядке менять законы, подстраиваясь под новую реальность.

В кризисное время государство традиционно защищает крупных игроков и целые отрасли, спасая их от банкротств.

Разные льготы получили туристические, железнодорожные, авиакомпании и другие отрасли, включая строительную. Данные изменения значительно затронули отношения дольщиков и застройщиков.

Хотите купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация, индивидуальный подбор квартир, сопровождение сделки и юридическая поддержка: +7 495 320-99-22.

Что изменилось

2 апреля вышло Постановление Правительства РФ № 423, согласно которому:

  • дольщики не могут взыскать неустойку с застройщиков за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года;
  • дольщики не могут взыскать с застройщиков убытки (например, расходы по уплате арендной платы за арендуемую квартиру), вызванные просрочкой в передаче объекта долевого строительства за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года;
  • застройщики получили отсрочку в уплате неустоек, пеней, штрафов, убытков начисленных до 3 апреля 2021 года. Отсрочка предоставляется до 1 января 2021 года.

Данные меры приняты правительством ввиду невозможности для застройщиков осуществлять свою деятельность в период пандемии.

Ограничения на работу строительных компаний были введены на территории всей России, но в каждом регионе сроки приостановки были разные, однако нигде не был вынесен запрет на строительство с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 года — срок, в течение которого действуют послабления. Таким образом, период освобождения застройщиков от ответственности многократно превышает длительность временного запрета на ведение строительства.

В частности, в Москве стройки должны были прекратить свою работу с 13 апреля 2020 года и смогли возобновить работу с 12 мая 2020 года. Месяц вынужденного простоя привел к отмене ответственности застройщиков сроком на девять месяцев, что нельзя назвать справедливым для дольщика.

Как норма отразилась на судебной практике

Данное постановление Правительства не всегда применяется судами:

  • не все юристы застройщиков требуют применения постановления и не просят полностью отказать во взыскании неустойки и убытков за период с 3 апреля 2020 года, несмотря на наличие такого права.
  • имеются случаи, когда суды отказывают застройщикам в предоставлении отсрочки в выплате неустойки, ссылаясь при этом на общие нормы российского и международного права, касающиеся обязательности исполнения судебных решений.

Согласно российским законам, суд имеет право принимать решение по своему внутреннему убеждению, а значит личное мнение судьи может не совпадать с мнением застройщика.

История судебной практики с новыми послаблениями новая, и свежие отказы в судах первых инстанций еще не прошли процедуру обжалования в вышестоящих инстанциях. Есть вероятность, что далее они будут отменены.

Но пока такие противоречивые судебные решения дойдут до Верховного суда, наступит 2021 год и вопрос перестанет быть актуальным.

Так часто происходит с новыми законами: пока сформируется судебная практика, проходит время, в течение которого разные судьи выносят противоречащие друг другу судебные постановления.

В 2020 году при оценке перспектив суда, дольщик должен понимать, что неустойка за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года взыскана скорее всего не будет. 

К чему привела данная защита застройщиков на практике

Поддержка строительной отрасли со стороны государства — своевременная и полезная мера: банкротство застройщика и оставление тысяч дольщиков без жилья сильно хуже, чем невозможность получить неустойки и другие денежные компенсации за просрочку.

В то же время, данная защита со стороны государства привела к недобросовестному поведению некоторых застройщиков. Понимая, что дольщик все равно не может взыскать с него неустойку за вышеуказанный период, девелопер уклоняется от передачи готового объекта долевого строительства, требуя от покупателя совершения невыгодных ему действий:

Подписание дополнительного соглашения об изменении сроков передачи объекта долевого строительства в целях исключения неустойки вообще

Девелопер может это требовать, даже если неустойка никак не связана с коронавирусом (если есть неустойка, начисленная до 3 апреля 2020 года).

Пример Квартиру должны были передать в ноябре 2019 года. Застройщик допустил просрочку, но дом достроил и готов передать вам квартиру в апреле 2020 года.

Вы приходите на приемку и застройщик говорит, что условием передачи квартиры в апреле является подписание вами соглашения, по которому вы отказываетесь от взыскания неустойки за период с начала просрочки (ноябрь 2019 года) до апреля 2020 года (дата реальной передачи объекта).

Раньше вы могли отказаться от такого сомнительного предложения. Застройщик понимал, что неустойка продолжает начисляться. То есть такое поведение застройщика означало взыскание с него еще большей неустойки за больший период времени.

А теперь застройщик может шантажировать вас тем, что передаст квартиру не в апреле 2020 года, а в декабре 2020 года и никаких санкций за это не понесет. А вы все это время будете снимать квартиру или жить с родителями.

И действительно неустойка в этот период не начисляется, так что дольщик оказывается в сложной ситуации.

Тут можно поддаться на шантаж застройщика и отказаться от неустойки или отказаться от предлагаемых условий. Если дольщик принимает решение отказаться, то ему надо пойти в суд с иском о признании права собственности.

С решением суда о признании права собственности можно вселиться в квартиру без акта приема-передачи, и застройщик не сможет ничего с этим сделать. Время дольщик все равно потеряет — суд по признанию права собственности будет идти не меньше 2-3 месяцев, — но неустойку взыщет.

При принятии решения надо оценить все риски и взвесить расходы.

Подписание дополнительного соглашения и оплата дополнительных квадратных метров, построенных застройщиком сверх договора без предоставления дольщику документов, подтверждающих увеличение площади

Пример Вы приходите на приемку квартиры и застройщик уверяет вас, что площадь квартиры после достройки оказалась на три квадратных метра больше, и требует с вас доплаты.

Но не предоставляет вам документов, подтверждающих данный факт. В качестве инструмента шантажа он использует тот же аргумент, что и вышеприведенном случае.

Если вы не доплатите сейчас, то застройщик отложит вопрос передачи квартиры до конца 2020 года.

Проблема решается признанием права собственности через суд. Потеря по времени все равно будет, но не девять месяцев. При принятии решения надо понять, имеется ли увеличение площади объекта в реальности. Если имеется, то лучше доплатить. Если нет, то признавать право собственности через суд.

Подписание документов, подтверждающих отсутствие претензий дольщика к качеству объекта при наличии дефектов

Пример При передаче объекта, вы обнаруживаете дефекты, застройщик тоже их видит, но требует от вас подписать бумагу, подтверждающую их отсутствие, угрожая отказом в передаче готовой квартиры до конца 2020 года.

Способа борьбы тут два:

  1. Первый так же пойти через признание права собственности и иском о взыскании расходов на устранение дефектов. Эти требования можно объединить в один иск или разделить на два в зависимости от ситуации.
  2. Второй вариант — это подписание документа, предлагаемого застройщиком, а потом реализации попытки взыскать расходы на их устранение ссылаясь на то, то дефекты были скрытые, и вы их просто не обнаружили при приемке.

Памятка

  • Помните, что действия застройщика вызваны тем, что с принятием данного закона пропал ранее существовавший баланс интересов сторон. Раньше застройщик, подгоняемый неустойкой за просрочку, был заинтересован в скорейшей передаче дольщику объекта долевого строительства.

    Теперь — нет, ему нет разницы, когда отдавать вам квартиру: летом или зимой 2020 года.

  • Вы можете обратиться в суд, но любой грамотный юрист должен предупредить вас, что шанса на положительный исход почти нет.

  • Если вы столкнулись с давлением со стороны застройщика и готовы согласиться с ним, учитывайте, что потом доказать вашу правоту в суде в случае разногласий будет почти невозможно.

  • Даже при отсутствии гарантий выиграть суд с застройщиком, все равно лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом по тому, как лучше поступить в каждой конкретной ситуации.
  • 15 Сен 2020
  • Источник: Avaho.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/yuridicheskie-voprosy/chto-nado-znat-pro-neustoyki-s-zastroyshchika-v-2020-godu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.