Новости перевода в нежилой фонд

Содержание

Как перевести квартиру в нежилой фонд, и что ожидает тех, кто ведет бизнес в жилом помещении

Новости перевода в нежилой фонд

Тимур Темирбулатов

Генеральный директор ООО “Объединенная юридическая компания”

специально для ГАРАНТ.РУ

Если у собственника есть объект недвижимости, не используемый для собственного проживания, то, как правило, ради получения дополнительного дохода такую недвижимость можно сдать в аренду.

Однако если квартира находится на первом этаже, то перед владельцем открываются куда более интересные и выгодные перспективы. Например, собственник может осуществить ее перевод в нежилой фонд и уже сдавать такой объект недвижимости в аренду под офис или какой-либо магазин.

И даже учитывая высокую стоимость перевода, следует иметь в виду, что окупаемость коммерческой недвижимости примерно в три раза выше, нежели жилой.
 

Что нужно для перевода в нежилой фонд?

Прежде всего, для перевода в нежилой фонд обычной квартиры необходимо, чтобы выполнялись следующие условия: должна быть возможность организации отдельного входа, получения пожарного сертификата и санитарно-эпидемиологического заключения.  

Добавлю, что перевод помещения в нежилое не допускается в случае, если доступ к этому помещению невозможен без использования помещения, остающегося в жилом фонде (ст. 22 Жилищного кодекса).

Это значит, что переводимая собственность должна быть полностью изолирована от всех жилых помещений.

Кроме того, не допускается организация входа в будущее нежилое помещение через общий подъезд, под вход может быть переоборудовано либо окно, либо часть стены, выходящей на улицу.

Из этой же статьи мы видим, что переводимая в нежилой фонд квартира не должна кем-либо использоваться в качестве места постоянного проживания и ни в коем случае не должно быть зарегистрировано никаких обременений, таких как арест, ипотека, залог или коммерческий наем.

Сама процедура перевода в нежилой фонд квартиры при этом достаточно непроста и не всегда завершается успешно.

Перевести квартиру в нежилой фонд в настоящее время на практике довольно сложно, несмотря на то что закон требует предоставления минимального комплекта документов. Поэтому, приобретая квартиру для перевода в нежилой фонд, необходимо понимать, что риск отказа существует всегда.

Если перевод квартиры в нежилой фонд поручить специалистам, то услуга “под ключ” будет стоить не менее 300-400 тыс. руб., учитывая средние расценки по стране. Обращаясь к специалистам, собственник может быть уверен, что будут собраны все необходимые документы, правильность их составления и заполнения также не будет иметь нареканий.

Специалисты самостоятельно, на основании доверенности, подают все документы, а в случае отказа госорганов в переводе, они будут в судебном порядке обжаловать такой отказ.

Но, к сожалению, даже обращение к специалистам не всегда может гарантировать положительный результат, поскольку процесс перевода зависит от многих факторов – в том числе от человеческого, который непредсказуем. 
 

Пошаговая инструкция

Для перевода в нежилой фонд потребуется обращаться в довольно большое количество различный инстанций, чтобы собрать большой пакет документов, который в последующем будут представлены в Департамент управления имуществом, где межведомственная комиссия будет решать вопрос о разрешении перевода жилого помещения в нежилое.

Прежде всего, нужно получить в БТИ экспликацию и выписку из кадастровых документов (поэтажный план).

Для заказа этих документов будут необходимы документы, подтверждающие личность заявителя, правоустанавливающие документы на объект, а также БТИ некоторых регионов просит предоставить документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи/дарения/свидетельство о праве на наследство).

После этого необходимо пригласить лицензированного архитектора, который составит проект и эскиз переустройства жилого помещения в нежилое.  

Полученные документы (экспликацию, выписку из кадастра, проект и эскиз переоборудования, паспорт заявителя и правоустанавливающий документ) необходимо направить в районный отдел архитектуры, где собственнику будет выдан акт согласования, необходимый для оформления перепланировки, предшествующей переводу помещения в нежилой фонд.

Необходимость согласования данного акта предусмотрено в Административном регламенте предоставления муниципальной услуги “Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения”, издаваемого администрациями субъектов РФ.

Готовый акт нужно подписать в станции СЭС, пожарной охране, организациях, которые предоставляют энергоресурсы, в коммунальных системах, а также районной администрации.  

Помимо этих документов так же в БТИ нужно будет заказать технический паспорт помещения с техническим планом.

В управляющей компании, или ином органе в зависимости от способа управления многоквартирным домом берется справка ДЭЗ, в которой содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, переходящей в нежилой фонд.

Там же необходимо получить техническое заключение, в котором указано техническое состояние всего здание, а также отражено, что здание не находится в аварийном состоянии и не предназначено под снос.

Важный момент сбора документов на перевод в нежилой фонд – это получение согласия от собственников квартир, расположенных в том же строении, где и переводимое помещение. Иногда именно на этом этапе возникают основные сложности. Многое зависит от района расположения квартиры.

Самое сложное в переводе – соблюсти законность согласования проекта, связанную с оборудованием отдельного входа. Законодательство в обязательном порядке предполагает согласие сособственников жилого дома на оборудование такого входа (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ).

Добиться этого довольно сложно. Обычно в любом жилом доме найдется такой сосед, который потребует выполнения заведомо невыполнимых условий для дачи согласия на отдельный вход.

Однако есть возможность немного упростить себе задачу. Для получения такого согласия достаточно организовать очередное или внеочередное собрание собственников жилья и внести на повестку вопрос о переводе конкретного помещения из жилого фонда в нежилой.

Собрание является правомерным, если на нем присутствует не менее 50% собственников жилья, а решение принятым, в случае его одобрения не менее 2/3 от количества собственников, явившихся на собрание (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Если согласие все же получено, можно осуществлять переоборудование жилища, путем его перепланировки.

С примерами судебных решений об оспаривании отказа о переводе, можно ознакомиться в “Энциклопедии решений. Перевод жилого помещения в нежилое” интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ

Перечень указанных выше документов, носит скорее рекомендательный характер, и зачастую не регламентируется какими-либо нормативными правовыми актами.

Несмотря на это, независимо от того, самостоятельно вы занимаетесь переводом помещения или при помощи специалистов, мы настоятельно рекомендуем собрать полный пакет приведенных ниже документов.

Впоследствии это поможет вам сэкономить время, силы и нервы, так как госорганы просят эти документы для своей “подстраховки”, и в случае их непредоставления “высасывают из пальца” причину для отказа в перепланировке.

По завершению переоборудования должна быть приглашена жилищная комиссия для осмотра в соответствии со ст. 28 Жилищного кодекса РФ.

После сбора всех вышеперечисленных документов и осуществления перепланировки помещения, необходимо обратиться в Департамент управления имуществом для получения разрешения на перевод, причем в заявлении необходимо указать причину перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой. К заявлению прикладываются документы, подтверждающие личность заявителя, все собранные документы, правоустанавливающие документы, а также учредительные документы, в случае если собственником является юридическое лицо.

В течение 45 дней комиссия обязана рассмотреть поданное заявление и уведомить заявителя о своем решении. В случае, если межведомственная комиссия при Департаменте управления имущества дала отказ без указания причины, то такой отказ считается немотивированным и может быть обжалован в суде. Деятельность и сроки рассмотрения регулируются местными постановлениями правительства.

Наиболее популярными причинами отказа являются неполный пакет документов, предоставляемый заявителем, в нем может отсутствовать ряд необходимых документов, а также несоблюдение условий по подготовке помещения к переводу.

В случае отказа Департамента в переводе заявитель, считая отказ необоснованным, может обжаловать отказ в судебном порядке. В случае же, если отказ обоснованный, заявитель имеет право исправить имеющиеся замечания и подать заявление на перевод вновь. Попытки внесения исправлений не ограничены.

Все! Согласие Департамента управления имуществом получено и можно переходить к одному из заключительных этапов перевода помещения.

Для этого необходимо вновь обратиться в БТИ и подать туда заявление на определение стоимости перевода. К данному заявлению помимо собранных ранее документов необходимо приложить протокол межведомственной комиссии, полученный в ДУИ.

По поданному заявлению будет собрана комиссия отдела приватизации и управления жилищным фондом, которая примет решение о стоимости перевода и составит соответствующий протокол.

Делается это все с одной единственной целью – определить разницу в стоимости жилого помещения и вновь образованного нежилого. И в большинстве случаев стоимость нового нежилого помещения превосходит стоимость жилого.

Обусловлено это тем, что, рассчитывая эту разницу, комиссия по приватизации учитывает огромное количество параметров, начиная с состояния дома и его территориального местоположения, и заканчивая своими оценками потенциального коммерческого использования.

Немаловажную роль играет и целевое назначение переводимого помещения.

После получения протокола стоимости заявителю останется только оплатить разницу в стоимости в любом банке.

Последним этапом является сдача документов в Управление Росреестра. Заявителю необходимо предоставить заявление, документ удостоверяющий личность, протоколы ДУИ и БТИ, кадастровый паспорт помещения, а также квитанцию об оплате госпошлины.

Осталось в назначенный день получить готовые документы из регистрирующего органа. Регистрация изменений осуществляется в течение 10 дней с момента подачи документов. Данная информация о сроках представлена на сайте Росреестра в открытом доступе.

В случае осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении без его перевода в нежилой фонд возможна ответственность, предусмотренная действующим законодательством.

Жилищная инспекция может оштрафовать собственника помещения за нарушения порядка перевода жилого помещения в нежилое (ст. 7.22 КоАП РФ, письмо Минрегиона России от 14 октября 2008 г.

№ 26084-СК/14, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2012 г. № 19АП-3505/12).

Помимо этого, соседи или любые заинтересованные лица имеют право в судебном порядке добиться продажи жилого помещения с публичных торгов в том случае, если собственник нарушает правила пользования и эксплуатации помещения. Возможно это лишь после их письменного обращения в местную администрацию, которая выдает письменное предписание об устранении нарушений использования (ст. 29 Жилищного кодекса, ст. 293 Гражданского кодекса).

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/temirbulatov/1018382/

Как перевести квартиру в нежилой фонд? – СИБДОМ

Новости перевода в нежилой фонд

Собственники квартир на первых этажах, решившие перевести их в нежилой фонд, в ближайшее время столкнутся с новыми трудностями. Перевод помещений в нежилой фонд в июне 2019 года усложнили вступившие в силу изменения в Жилищный кодекс РФ. Для некоторых объектов поменять статус на нежилой станет невозможно в принципе.

Чтобы поменять назначение квартиры, теперь недостаточно провести общее собрание собственников квартир в доме. Изменения обязательно должны согласовать владельцы квартир, расположенных по соседству с переводимым помещением. Ведь именно их жилищные условия могут ухудшиться при появлении рядом магазина или кафе.

Для перевода в нежилое потребуется провести общее собрание собственников квартир в многоквартирном доме. Чтобы оно считалось состоявшимся, в одноподъездном доме должны проать две трети собственников квартир.

В тех домах, где подъездов несколько, на собрание должны прийти более половины собственников жилья. Среди них обязательно должны быть две трети владельцев квартир из подъезда, в котором находится переводимый объект. Чтобы администрация согласовала перевод, за него должны проать более половины участников собрания.

Дополнительно для смены статуса помещения на нежилой нужно, чтобы согласие на перевод дали собственники примыкающих квартир, которые расположены над и под переводимым помещением или имеют общие с ним стены. В нем обязательно должны быть указаны фамилия, имя, отчество собственника, его паспортные данные, номер квартиры, а также реквизиты документов, подтверждающих его права на квартиру.

«Получить одобрение владельцев квартир на перевод и раньше было сложно, а теперь нужно не просто получить их согласие, но еще и предоставить информацию об их документах на недвижимость.

Сложно себе представить ситуацию, при которой люди позволят кому-то постороннему фотографировать их документы на квартиру.

Собрать такие документы без участия управляющей компании невозможно», — рассказывает генеральный директор ООО «КонсультантПлюс Илан» Андрей Лопатин.

Управляющие компании уже начали предлагать новую услугу — организацию сбора подписей для перевода помещения в нежилой фонд. Для трехподъездного дома ее стоимость составляет 35 тысяч рублей.

Документы для перевода в нежилое

Порядок получения распоряжения о переводе квартиры в нежилой фонд и перечень необходимых документов устанавливает администрация муниципалитета. 

Документы представляются на рассмотрение в отдел администрации, который занимается вопросами градостроительства. Собственник может принести документы лично, выслать их на адрес администрации по почте, подать через МФЦ, а также отправить в электронном виде через региональный портал госуслуг.

Специалисты администрации обязаны в течение 45 дней рассмотреть документы и вынести решение. Собственнику сообщат о нем в течение трех дней. Решение выдают владельцу квартиры лично или направляют письмом по указанному в заявлении адресу.

Перевод в нежилое. С чего начать?

Начинать перевод в нежилое нужно с консультации со специалистами, чтобы понять, может ли этот объект вообще быть переведен.

Если специалист считает, что серьезных препятствий для перевода нет, проводится собрание собственников квартир в многоквартирном доме. Только после того как соседи на общем собрании принимают решение о переводе помещения в нежилой фонд, можно заказывать проект переустройства или перепланировки. 

Подробнее о том, как провести перепланировку в нежилом помещении, можно прочитать здесь.

После этого можно подавать документы в администрацию, чтобы получить разрешение на перевод помещения в нежилой фонд.

Если администрация одобрила перевод, в квартире проводится перепланировка.

После ее завершения на объект выезжает комиссия, которая проверяет, насколько готовое помещение соответствует проекту, и составляет акт выполненных работ.

После этого кадастровый инженер изготавливает на объект новый технический план, который собственнику нужно предоставить в Росреестр, чтобы зарегистрировать помещение как нежилое.

Сроки перевода в нежилое

Вся процедура получения разрешения на перевод может занять от полугода до нескольких лет в зависимости от сложности ситуации. Многие собственники не готовы столько ждать, поэтому начинают работы еще до того, как получили все необходимые согласования.

«Если раньше можно было заниматься перепланировкой, параллельно собирая документы для оформления перевода, то сейчас, если собственники начинают заниматься работами раньше, чем добились согласований, это может привести для них к неприятным последствиям.

Жители многоквартирных домов сейчас очень внимательно следят за работами, которые проходят в их доме. В случае выявления самовольной перепланировки собственника могут обязать привести помещение в прежнее состояние. А если к этому моменту квартира уже продана, то ответственность переходит к новому владельцу.

Так покупатели становятся собственниками проблемного объекта», — объясняет Андрей Лопатин.

Сложный случай перевода в нежилой фонд

Перевести в нежилой фонд квартиры, которые не имеют отдельного входа, сегодня почти невозможно. Сооружение отдельного входа, устройство крыльца и пандуса, под которые приходится занять часть земельного участка, признаются реконструкцией. Чтобы ее провести, потребуется получить одобрение всех собственников квартир в жилом доме.

Собрать такие согласия — практически невыполнимая задача. В доме может быть 300 квартир, и почти всегда есть собственники, которые постоянно не живут в квартире и в это время могут находиться за границей.

Где-то квартира могла перейти по наследству, а новый собственник еще не вступил в свои права. Получать согласие в этой ситуации не у кого.

Так что собрать сто процентов подписей жильцов не всегда может и управляющая компания.

После этого потребуется подготовить проект реконструкции, согласовать его в различных надзорных организациях от пожарных до СЭС, получить разрешение на проведение работ, а затем акт выполненных работ. Все это значительно усложняет перевод в нежилое помещений без отдельного входа и делает эту задачу почти невыполнимой.

«Браться за перевод квартир в пяти- или девятиэтажках мы бы не стали. Пока достаточно беспроблемно перевести в нежилое можно только квартиры, расположенные на первых этажах в новостройках. В них уже предусмотрено все необходимое для такого использования: сделан отдельный вход и крыльцо, установлена пожарная сигнализация», — рассказывает Андрей Лопатин.

Для перевода нежилого помещения, которое уже имеет отдельный вход, потребуются:

  • заявление собственника о переводе помещения в нежилой фонд;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или заверенные нотариусом копии);
  • поэтажный план дома и технический паспорт квартиры;
  • проект переустройства или перепланировки, если квартиру будут переделывать под офис или магазин (выполняет проектная организация, которая состоит в СРО и имеет допуск к данному виду работ);
  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с решением о согласовании перевода;
  • письменное согласие всех собственников примыкающих к квартире помещений (составляется в свободной форме с указанием ФИО собственника помещения, его паспортных данных, номера квартиры, реквизитов правоустанавливающих документов на квартиру).

Собственник также вправе приложить к заявлению о переводе следующие документы:

  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости на квартиру, которая должна быть выдана не ранее чем за месяц до даты подачи заявления;
  • сведения от УК или ТСЖ о том, используется ли переводимая квартира для постоянного проживания.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1882/

Перевод жилых помещений в нежилые

Новости перевода в нежилой фонд

Изменения усложнят жизнь тем, кто хочет организовать предпринимательство в квартире жилого дома, но помогут защитить интересы собственников жилья

Мария Рыбакова/ТАСС

С 9 июня 2019 года в России вступает в силу закон 116-ФЗ о порядке перевода жилых помещений в нежилые, который уже прозвали «законом о нежелательных соседях». Документ принят Госдумой и подписан президентом Владимиром Путиным 29 мая.

Рассказываем, как изменился порядок перевода жилых помещений в нежилые и как провести эту процедуру по новым правилам.

 

Новые правилаКого защитит закон

Раньше жильцы нередко жаловались на шум, посторонние запахи, неприятное соседство и постоянный трафик посторонних людей в подъезде.

Закон разработан Минстроем России с целью предотвратить нарушение прав жителей многоквартирных домов, в подъездах которых часто открываются магазины, кафе, хостелы и другие предприятия сферы услуг.

В то же время он существенно усложняет возможность перевода жилых помещений в нежилые для предпринимателей.

Ужесточение правил перевода в том числе связывают с резонансным законом о запрете на размещение хостелов в квартирах, который вступает в силу 1 октября 2019 года. Документом не запрещаются хостелы и мини-отели, но размещаться такие предприятия смогут только в нежилых помещениях, которые имеют отдельный вход.

Запрет на хостелы в жилых домах: что будет с мини-отелями в России

 

Главные условияОтдельный вход и подписи соседей

Сегодня обязательным условием для изменения статуса жилья является отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям, говорит руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков.

До последнего времени предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить соответствующее разрешение органа местного самоуправления.

Сегодня коммерческое использование квартиры можно будет осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают свое мнение на общем собрании.

Поэтому предпринимателям для перевода потребуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты ания на собрании собственников жилья.

ГолосованиеКак теперь принимают решение

Новые правила разбивают жильцов многоквартирного дома (МКД) на две группы влияния. «Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома», — поясняет Костюков.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме.

Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия: участие в собрании двух третей от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Второе — участие в собрании не менее 50% от общего количества в доме.

Для принятия решения достаточно простого большинства (более 50%) от общего количества собрания и от общего количества жителей «проблемного» подъезда, дополняет Костюков.

В домах с одним подъездом для кворума собрания требуется не менее двух третей от общего количества собственников в доме, а для принятия решения — простого большинства от общего количества участников собрания.

«Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников.

Поэтому даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд (читай — под коммерческое использование), то общее собрание может не позволить это сделать», — уточняет эксперт.

 

Старые магазиныЧто будет с уже открытыми магазинами

У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает Костюков. По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин.

Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, так как закон не имеет обратной силы.

Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт.

 

История переводаЗачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных.

Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям.

Так как продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5cf8fcde9a794740732ff92c

Как перевести жилое помещение в нежилой фонд: пошаговая инструкция

Новости перевода в нежилой фонд

Квартиры на первых этажах могут использоваться не только в качестве жилья, но и для обустройства магазинов, офисов, столь необходимых для бизнеса.

Стоимость подобного объекта обычно куда выше, чем у недвижимости с подобным расположением, относящейся к ИЖС. Однако прежде чем превращать принадлежащие квадратные метры в офис, нужно произвести перевод квартиры в нежилой фонд.

И только тогда начинать обустройство, либо сдавать помещение в аренду, и получать прибыль

Условия перевода

Далеко не каждое жилое помещение можно превратить в нежилое. Для совершения процедуры потребуется соблюдать некоторые правила переустройства. Допускается оформлять в качестве нежилых квартиры:

  • расположенные на первом этаже
  • находящиеся на 2 и последующих этажах, если под ними также находятся склады, офисы или магазины

В качестве основания для перевода жилых помещений в другую категорию выступает целесообразность изменения категории назначения жилья, так как впоследствии улучшается бытовое или коммунальное обслуживание проживающих в округе граждан.

Но даже при наличии указанных условий и оснований переустройство помещения из жилого в нежилое не всегда возможен. Существует ряд обстоятельств, когда владельцам квартиры выдается отказ в переводе. Большинство из них перечислено в статьях 22 и 24 ЖК РФ:

  • отсутствует отдельный доступ к объекту, или он пролегает через жилые помещения. Причем если планируется сделать отдельный вход, то придется получить одобрение соседей в соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ. Без согласия проживающих рядом граждан подобные действия незаконны, и любой из собственников расположенных в доме квартир может произвести оспаривание
  • планируется переоформлять только части квартиры. Отдельные комнаты сделать нежилыми нельзя
  • дом принадлежит нескольким владельцам, и согласие от них не получено
  • отдельные комнаты оформлены на других лиц, либо имеет место постоянное проживание иных граждан на территории недвижимости
  • на квартиру наложено обременение или ограничение
  • предоставлен неполный список документации, либо запрос подается в ненадлежащий орган
  • многоквартирный дом находится в аварийном состоянии
  • проект переустройства или перепланировки, предоставленный в ответственный орган, не соответствует действительности, или нарушены требования законодательства к его оформлению
  • специфика бизнеса. Если при использовании помещения повышается пожароопасность для всего здания, либо возникают иные неудобства для жильцов, получить разрешение сложно

В подобных случаях можно попробовать получить положительное решение по суду, либо попытаться устранить причины, мешающие переустройству, а затем вновь инициировать процедуру оформления разрешения.

Процедура переоформления жилого помещения в нежилое

Если квартира соответствует требованиям, которые выдвигает закон, и решение об изменении категории назначения принято, можно приступать к процедуре оформления. Она подразумевает обращение во множество различных инстанций. Поэтому пошаговая инструкция состоит из нескольких основных этапов.

Собираем документы

Основное требование для проведения любой юридической процедуры – предоставление в уполномоченный орган исчерпывающего списка бумаг, на основании которых принимается решение об одобрении запроса или его отклонении. Процесс сбора документации при изменении категории назначения можно условно разделить на два этапа.

Первоначальный пакет

Основная документация, или личная, необходима для установления личности заявителя, права собственности на объект недвижимости, а также отсутствия претензий со стороны третьих лиц. К ней относят:

  • паспорт собственника
  • договор купли-продажи, дарственную, свидетельство о наследовании – то есть любая правоустанавливающая бумага на помещение
  • свидетельство о регистрации квартиры в ЕГРН
  • если владельцем выступает организация – учредительные документы

Также может потребоваться выписка из поквартирной карточки, доказывающая отсутствие таких обременений, как прописка несовершеннолетнего или право на пожизненное проживание. Но обычно ее заказывает орган, осуществляющий выдачу разрешений на переустройство, самостоятельно.

Еще одним важнейшим условием перевода является получение одобрения на его проведение от собственников другого жилья, расположенного в многоквартирном доме. Чтобы получить согласие жильцов, нужно организовать сбор подписей, либо выполнить следующие действия:

  • Провести внеочередное общее собрание. Либо поставить вопрос на повестку уже запланированного мероприятия.
  • Составить протокол собрания, и подписать акт согласования. Разрешение от соседей признается легитимным, если на встрече жильцов присутствовало не менее половины от общего числа собственников, и ⅔ участников высказалось о процедуре переоформления положительно. Подобные условия устанавливает 45 и 46 статьи ЖК РФ.

Без согласия иных собственников осуществить процедуру не получится.

Имея указанные документы, можно приступать к оформлению других выписок и актов, которые потребуются для перевода.

Какие бумаги нужно заказать

Когда основные документы получены, приступаем к оформлению специфических бумаг. Большая часть из них имеет технический характер. Предусмотрен четкий порядок прохождения инстанций.

В первую очередь отправляемся в БТИ, где потребуется получить:

  • План помещения (поэтажный)
  • Экспликацию
  • Технический план
  • Выписку из ЕГРН – при отсутствии действующего техпаспорта помещения, выданного до 2017 года

Далее нужно обращаться в управляющую компанию, либо ТСН или ТСЖ, чтобы получить:

  • справку ДЭЗ. В документе четко прописаны категории назначений помещений, расположенных рядом, то есть на одном этаже, а при нахождении переобородуемого объекта выше – нижних квартир
  • техническое заключение. Следует внимательно изучить документ и удостовериться, что акт технического осмотра не содержит информации о присвоении дому статуса аварийного или ветхого здания

Затем заказываем у архитектора план переоборудования будущего нежилого помещения. Специалист должен иметь лицензию на осуществление деятельности по составлению указанной документации.

Следующую необходимую бумагу выдает архитектурное бюро – акт согласования. Собственник пишет заявление, используя типовой образец, и направляет его вместе с полученным эскизом, копией паспорта и документом на право владения имуществом в указанный орган. После выдачи акта его нужно подписать в различных инстанциях:

  • СанЭпидемСтанции
  • Пожарном бюро
  • Муниципальной администрации
  • ЖКХ
  • поставляющей энергоресурсы фирме

Перечисленный список документов является исчерпывающим, при его предоставлении шанс на положительное решение о переводе возрастают. Но процесс сбора достаточно длителен.

Сократить время пребывания в различных инстанциях поможет опытный юрист, помощь которого придется к месту, если переоформление недвижимости требуется провести в максимально короткие сроки.

Однако услуги специалиста являются платными.

Нужно ли переоборудование

Оснащение помещения отдельным входом – непременное условие процедуры изменения категории назначения квартиры. Регламент предписывает, что процедура переоформления начинается с заказа плана будущих изменений и заполнения акта согласования. Только после этого следует приступать непосредственно к ремонтным работам.

Переоборудование нужно проводить точно в соответствии с составленным планом. Его соблюдение строго проверяется. По окончанию работ собственник должен уведомить жилищную комиссию, которая посетит законченный объект. Основанием для подобных действий служит статья 28 ЖК РФ.

Получение разрешения на перевод

Сбор документов – только начальный этап процесса. Но куда они должны быть представлены для рассмотрения после формирования пакета бумаг. Распоряжение о разрешении перевода выдается Департаментом управления имущества.

Сроки рассмотрения подобных обращений – 45 дней. В случае отказа заявителю выдается уведомление, содержащее причины принятия отрицательного решения. Если их реально устранить, после исправления стоит подать запрос повторно.

Но если мотивы отказа не относятся к значимым, либо противоречат действующему законодательству, единственный выход – исковое заявление в судебный орган. Судебная практика показывает, что выиграть дело вполне реально.  

Определяем стоимость: обращаемся в БТИ

Выданное разрешение не означает, что новая категория присваивается квартире незамедлительно. Прежде всего потребуется определить, сколько стоит перевод. Цена устанавливается сотрудниками БТИ на основании заявления и собранного ранее пакета документации. К последнему следует также приложить решение Департамента Управления имуществом.

Цель обращения в БТИ – определить, насколько изменится стоимость помещения при изменении категории.

Процедура оценки проводится специальной комиссией, которая выдает заключение о цене на основании множества параметров, в том числе местонахождения самого здания.

Причем учитывается не только населенный пункт, например, Москва или Санкт-Петербург, но и район самого города или поселения. Нежилой объект обычно стоит больше, разница выплачивается самим заявителем.

Регистрируем собственность

Заключительный этап – внесение записи о помещении в базу Росреестра. Чтобы отобразить новый объект, потребуется предоставить в регистрационный орган:

  • справку о стоимости из БТИ
  • решение Департамента управления имуществом
  • правоустанавливающий документ
  • паспорт или учредительные документы, в зависимости от статуса заявителя

Рассматривается запрос в течение 10 дней.

Если не делать перевод

Использование помещения без учета категории назначения влечет за собой ответственность. Она может выражаться в:

  • штрафных санкций со стороны Жилищной инспекции в соответствии со статьей 7.22 КоАП РФ
  • возможности отчуждения имущества на торгах при наличии заявления от соседей о неправомерном использовании жилого помещения

Схема перевода непроста, однако лучше пройти через все сложные этапы, и пользоваться недвижимостью на законных основания в соответствии с присвоенной ей категорией.

Статья на нашем сайте: Порядок перевода квартиры в нежилой фонд

————————————————————————————————

Подписывайтесь на наш канал “Федзакон”, ставьте лайки и пишите, что вы думаете по этому поводу

Если Вам нужна юридическая помощь, консультация специалистов, заходи к нам на сайт, мы обязательно поможем.

Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях. А также подписывайтесь на наши соц. сети (ссылки впрофиле)

Источник: https://zen.yandex.ru/media/fedzakon/kak-perevesti-jiloe-pomescenie-v-nejiloi-fond-poshagovaia-instrukciia-5c79637d08fe6800b4650d16

Как перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд — Личный опыт на vc.ru

Новости перевода в нежилой фонд

Квартира на первом этаже​ Katerina Kalamata

С октября квартиры на первом этаже практически нельзя использовать для коммерческой деятельности. Расстроенные владельцы считают, что перевести из жилого в нежилой нельзя. Мы успешно прошли этот путь и готовы рассказать, стоит ли это делать и как.

До 2008 года мы с партнером занимались цветочным бизнесом, каждый раз вставала проблема найти помещение менее 100м2 на первой линии домов или в проходном месте.

На тот момент флористических салонов, интернета и доставки практически не было, цветами торговали либо бабушки и ларьки у метро, либо супермаркеты. У нас с мужем были отложены деньги. Я думала купить помещение под магазин цветов с зоной охлаждения, такой же, как сейчас у всех.

Помещений до 100 метров было крайне мало и они были очень востребованы. Я решила, что сдача помещения в аренду будет приносить более стабильный доход, чем флористика.

Мы сразу решили, что перевести жилое в нежилое будет легко и получится дешевле, чем купить готовое. Поэтому искала квартиру. Нам нужно было проходное место, недалеко от метро в хорошем районе Москвы.

С нормальными окнами, возможностью прорубить выход не во двор, а на улицу, и по приемлемой цене. Большинство квартир не подходили: планировка не устраивала или расположение. Дома на первой линии почти все были оборудованы нежилыми помещениями еще при строительстве.

Новые дома не подходили по деньгам. Окна во двор или подвалы с окнами в приямках не устраивали. Я искала помещение четыре месяца, объявление о продаже квартиры нашла в газете. Кто владел квартирой раньше меня не волновало. Важны были цена и юридическая чистота.

Риэлтор помогла поторговаться и сделать необходимые проверки, собрала часть необходимых в дальнейшем документов.

Через 5 месяцев с появления идеи покупки, летом 2008 года,я стала владелицей квартиры на первом этаже.

Купила квартиру для перевода в офис
Katerina Kalamata

После регистрации собственности и получения документов (поэтажный план и экспликацию, технический паспорт, выписку из домовой книги, что никто не прописан) я пошла в Предпроектный Отдел Мосжилниипроекта за заключением о возможности переоборудования жилого помещения в нежилое. Только тут до меня дошло, что мне на любом этапе могут отказать. Мне повезло, я получила положительное заключение.

В 2019 список может отличаться, а тогда мне потребовалось получить:

  • · техническое заключение о возможности переоборудования квартиры в нежилое помещение исходя из состояния квартиры, технического состояния дома, перекрытий, подвода коммуникаций и т.д.

  • заключение районной СЭС о возможности переоборудования

  • заключение районного МЧС о возможности переоборудования

  • заключение районной службы Мосгаз о возможности вывода газа, т.к. в моем случае квартира была газифицирована.

!!! Сейчас для перевода жилья необходимо также согласие всех cобственников жилья в доме, тогда я смогла обойтись без этого.

В 2008 людей, занимающихся сбором документации, я не нашла и стала заниматься этим самостоятельно. Так и пошла по списку. Надо сказать, что к бюрократической системе у меня претензий почти нет. Они сработали почти идеально, полностью соблюдали сроки и требования, которые были установлены.

Переоборудованная под офис квартира
Katya Kalamata

Основная проблема в моём случае возникла в выносе газового оборудования. Для перевода квартиры в нежилой фонд требовалось заглушить и убрать газовое оборудование. А для этого требовалось согласие соседей сверху.

Совет: Перед тем, как покупать такое помещение с целями перевода в нежилое, проверьте – желательно, чтобы там жили не обеспеченные, нуждающиеся люди. Тогда с ними будет возможно договориться.

В моем случае, над нами жила семья с нормальным доходом, они только что сделали ремонт и перепланировку. Делать ремонт заново, чтобы я смогла переставить газовую трубу, им совсем не хотелось. Мы полгода судились и ни к чему не пришли.

За это время все документы были уже получены, я начала ремонт, а соседка так и не давала добро. Я уже решила, что это тупик, но в итоге мы нашли выход. Помогли соседке согласовать перепланировку, а она дала разрешение на перенос газа. Сам перенос занял две недели и не создал почти никаких проблем.

После этого вожделенная справка о выводе газа была получена.

После получения всех заключений необходимо готовить проект переоборудования квартиры в нежилое помещение. Причем, в зависимости от вида деятельности, требования по вентиляции, строительству и СНиПам разные.

Нужно проектное бюро, которое имеет лицензию на проектирование всех видов строительства.

Организация, которую я привлекла, сделала мне комплексный проект: проект вентиляции, перепланировка помещения, разводка воды и отопления, проект входной группы через оконный проём, разводка электроснабжения.

Сам проект переоборудования тоже требовал положительного заключения о соответствии всем требованиям и СНИпам в Мосжилниипроекте.

Только на основании этих документов можно было подать в Департамент жилищной политики города Москвы заявление с просьбой рассмотреть перевод квартиры в нежилой фонд.

Моё заявление вынесли на комиссию, которая приняла распоряжение о переводе квартиры в нежилой фонд и составила протокол с перечнем необходимых работ.

Разрешение на переоборудование
Katerina Kalamata

Разрешение получено – привлекаем строителей. Строительная компания тоже должна иметь лицензию на все виды работ. Но личный контроль никто не отменял. Я упустила момент, когда монтировали вентиляцию. Трубы спрятали в короб, все сделали, я расплатилась.

Дальше другая компания устанавливала пожарную сигнализацию и готовила соответствующий Акт. Все это время я продолжала бороться за вывод газа из помещения. Через полгода после окончания ремонта и переустройства я смогла вывести газ.

Ура! Департамент жилищной политики собрал межведомственную комиссию для приемки выполненных работ. С первого раза не вышло, подвела вентиляция. На исправление дали до 30 дней. Строители уже не смогли вернуться на объект, пришлось привлекать других и переделывать заново. Платить тоже заново.

Во второй раз комиссия собралась быстро, помещение проверку прошло. Мне подписали Акт о завершении работ по переустройству.

Так за полтора, почти два года я проделала путь от квартиры к нежилому помещению. Теперь можно было подавать документы в Росреестр. Они забрали свидетельство на жилье и выдали Свидетельство на собственность на нежилое помещение. Все документы, полученные в процессе переоборудования, я сохранила для последующей продажи.

После оформления документов в Росреестре мы с риэлторами сдали помещение под отделение Банка. Они снимали 4 года, за очень хорошие деньги. К тому же каждый год цена поднималась на 10% в связи с инфляцией и ростом тарифов.

Когда у банка отобрали лицензию, те же риэлторы привлекли детскую студию. Туда ходили детки со всего района. Теперь на три года я не знала проблем. Но, к сожалению, основатель студии тяжело заболел. Сейчас уже два года помещение арендуют под хозяйственный магазин с выставочным залом.

За девять лет аренды все мои затраты на покупку, переоформление и ремонт отбились. Сейчас я получаю чистую прибыль за вычетом налогов и коммуналки. В этом году, из-за семейных обстоятельств мы решили продать помещение. Сейчас наша семья переезжает в другой регион.

Заниматься арендой и договорами нет возможности. Продаем через тех же риэлторов, с которыми сдавали 9 лет.

вход в офис​ Katerina Kalamata

Однозначно, нет. Стоимость переоформления такая же, как если сразу купить нежилое помещение. А нервов и времени тратиться очень много. К тому же сейчас на эти работы необходимо получить согласие всех собственников жилья. Это практически невозможно.

Я бы купила помещение подобное моему. Чтобы владелец имел полный пакет документов, подтверждающих законность покупки квартиры и перевода её в нежилой фонд. А еще имел договор с Мосэнергосбытом. Свежесть ремонта и какие-то мелкие недочеты для меня были бы вторичны.

Покупка уже готового нежилого помещения избавляет не только от лишних затрат, но и от необходимости согласовывать вид деятельности.

К тому же здесь затраты просчитываемые и поддаются торгу, а любые согласования с частными лицами ведут к непредсказуемым расходам и результату.

Если просчитать затраты по переоформлению и бюрократическую часть, то это вполне нормальные деньги. А вот размеры компенсаций за причиняемые неудобства абсолютно не прогнозируемые. Просят сумасшедшие деньги «с потолка», что не окупится никогда.

На что обращать внимание, если вы всё же решитесь покупать квартиру под переоформление в нежилое:

  1. Чтобы не было газа. Мосгаз на любую работу, связанную с переносом газового оборудования требует множество бумаг: где газ заходит в дом, какая планировка комнат, все данные о собственности и др. Собирать разрешение на вынос газа из квартиры – дело муторное, долгое и денежное.

  2. Подружиться с соседями и Управляющей Компанией. Поприсутствуйте как-нибудь на собрании собственников жилья и уточните, какой процент жильцов не платит коммуналку. Это вселит в вас уверенность в своих силах.

  3. Оценить проходимость улицы. Во всех случаях, кроме специального шпионского клуба, о котором должны знать только свои, чем выше проходимость и обустроенность района, тем лучше.

  4. Лучше кирпич.Некоторые серии панельных домов не подходят для переоборудования окон в выход, так как все стены первых этажей содержат усиленную арматуру и являются несущими. В этом случае оборудовать отдельный выход из помещения невозможно, а без него перевод в нежилое не согласовать.

  5. Оценить близость детских и социально значимых объектов. Наличие рядом школ, детских садов и прочих подобных заведений накладывает запрет на многие виды коммерческой деятельности, что снижает ваш потенциальный доход.

  6. Чтобы не было деревьев. Получить в Москве порубочный билет, пусть даже на уже высохшее дерево нереально. Плюс – это война с экологами, GreenPeace и прочими борцами за климат.

  7. Чтобы не было люков. Если под планируемым выходом из квартиры обнаружится люк или пролегающие коммуникации вам понадобится заключение о Геоподоснове. Это еще одна лишняя бюрократическая структура.

Источник: https://vc.ru/life/87407-kak-perevesti-kvartiru-na-pervom-etazhe-v-nezhiloy-fond

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.