С кем согласовывается перепланировка нежилого помещения

Содержание

Согласование перепланировки нежилого помещения пошагово

С кем согласовывается перепланировка нежилого помещения

В данной статье мы пошагово рассмотрим такой процесс согласования перепланировки нежилого помещения.

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме

Рассмотрим процесс согласования такого помещения, которое расположено на первом этаже или подвале многоквартирного дома (его встроенной или пристроенной части), для тех случаев, когда перепланировка только планируется.

Сюда же можно отнести такую перепланировку, которая произведена, но не «засвечена» в каких-либо юридических документах (прежде всего, на планах БТИ- Бюро технической инвентаризации), если не затрагивались несущие конструкции.

Шаг 1.

Получаем этажный план БТИ и экспликацию к нему на перепланируемое помещение или здание без вызова обмерщика на объект. Иными словами, надо получить план БТИ из их архива. План заказывается на все помещения, которые находятся в собственности или аренде, даже если переустройство предусмотрено только в некоторых из них.

Также из БТИ необходимо получить выписку из технического паспорта на здание или строение по форме 1а и справку о состоянии здания (форма 5).

Шаг 2. Заказываем техническое заключение на перепланировку. Это техническое заключение содержит результаты профессионального обследования здания и помещения, оценку состояния несущих конструкций, а также приводит выводы о возможности и безопасности реализации планируемой перепланировки.

Если при ремонте планируется изменять несущие конструкции (к примеру, устроить в них проем), то данное техзаключение должно согласно пункту 1.4.7 Приложения 1 к ППМ №508 быть оформлено проектной организацией, являющейся разработчиком проекта здания.

Если несущие конструкции при перепланировке не затрагиваются, то техзаключение можно выполнить в любой организации, имеющей допуск СРО на выполнение таких обследований.Лист из проекта с согласованной планировкой нежилого помещения

Шаг 3.

Заказываем проект перепланировки в организации, имеющей допуск СРО на разработку такой документации. Проект выполняется на всю площадь, находящуюся в собственности или аренде, даже если перепланировка затрагивает только часть помещений. Иначе затем будет невозможно зарегистрировать изменения в ЕГРН.

Также проект должен соответствовать всем требованиям законодательства. Иными словами, перепланировка не должна нарушать никаких существующих норм.

Шаг 4. Согласно п. 1.8 Прилож. № 3 к ППМ № 508 на основании проекта перепланировки получаем экспертное заключение и акт санитарной экспертизы в «Центре гигиены и эпидемиологии».

Экспертное заключение «Центра гигиены и эпидемиологии»

Шаг 5. Если при ремонте затрагивается фасад здания, то Жилинспекция по межведомственному взаимодействию отправит проект согласно п. 13 Прилож.

№ 1 ППМ №508 на утверждение в Комитет архитектуры и градостроительства. Настоятельно рекомендуем перед подачей документов сходить туда на консультацию и узнать пройдёт ли изменение Вашего фасада их согласование.

Шаг 6. Сдаем следующие документы напрямую в Жилинспекцию того округа, в котором расположен объект:

– Заявление;

– Доверенность от юридического лица + копия;

– Копия паспорта доверенного лица;

– Заверенная копия устава;

– ИНН;

– ОГРН;

– Банковская карточка предприятия;

– Приказ об утверждении проектной документации или визирование титула проекта;

– Заверенные копии приказа о назначении генерального директора и протокола;

– Проект перепланировки + копия

– Техзаключение + копия;

– Документы БТИ + копия (поэтажный план и экспликация, форма 1а и форма 5);

– Заключение «Центра гигиены и эпидемиологии» +копия;

– Нотариально заверенную копию регистрации права собственности или договор аренды;

Если собственником нежилого помещения является физическое лицо, то тогда не надо представлять документы, относящиеся к юридическому лицу. Вместо них достаточно будет паспорта, а для визирования титула проекта- обычной подписи с расшифровкой.

В некоторых случаях перепланировки могут потребоваться согласование с дополнительными инстанциями: к примеру, разрешение ОПС (Отдела подземных сооружений) при затрагивании придомовой территории, или документы по общему собранию жильцов, если при ремонте каким-либо образом затрагивается общедомовое имущество. Рассмотреть все эти случаи в рамках одной статьи невозможно.

Шаг 7. После рассмотрения поданных документов в течение 30 рабочих дней Жилищная инспекция, если всё соответствует нормам, выдаёт разрешение на перепланировку.

Согласование перепланировки нежилого помещения- разрешение на ремонт.

Шаг 8. Выполняем саму перепланировку. Или делаем паузу, как будто она выполняется.

Шаг 9. На объект вызываем инспектора Жилищной инспекции, который проверяет выполненную перепланировку на соответствие согласованной. Если все нормально, то он выдает акт о выполненной перепланировке.

Шаг 10. Вызываем на объект техника БТИ, который фиксирует новую планировку нежилого помещения.

Шаг 11. Выполняем техплан у кадастрового инженера и вносим изменения в ЕГРН.

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

В этом случае перепланировка согласовывается сразу в БТИ. К ним достаточно подать проект перепланировки и техзаключение, разработанные проектным бюро с соответствующим допуском СРО на данный тип работ. На их основании перепланировка фиксируется в БТИ, составляется техплан и вносятся изменения в ЕГРН.

Главное, чтобы перепланировка не относилась к реконструкции, так как тогда придется получать разрешение на строительство, а не согласовывать перепланировку. Мероприятия, не являющиеся реконструкцией здания, перечислены в ППМ №432 от 27 августа 2012, который действует до сих пор и в который вносились только правки.

То, что планируемые работы не являются реконструкцией, подтверждается письмом от проектировщиков, выполнявших проект перепланировки.

Надеемся наша статья показалась Вам полезной. Ставьте лайк и подписывайтесь на наш канал. Оставляйте свои комментарии. Также Вы всегда можете бесплатно проконсультироваться с нами по телефону 8 (495) 507-74-67.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5edd54fad80d9e13b7d03b8f/soglasovanie-pereplanirovki-nejilogo-pomesceniia-poshagovo-5ee242f747f3067b1b855c73

Перепланировка нежилого помещения

С кем согласовывается перепланировка нежилого помещения

В офисах, магазинах, кафе, парикмахерских и других нежилых помещениях можно сделать перепланировку — поставить новые перегородки или снести, выделить новые рабочие зоны, перенести вход в другое место и др.

Эти работы должны быть безопасными, поэтому проект перепланировки заказывают специализированным компаниям с допуском от СРО. Наша компания АПМ-1 как раз занимается такими проектами.

В этой статье поделимся опытом, как согласовывать перепланировку в нежилых помещениях в Москве и Московской области.

С кем согласовывать перепланировку нежилого помещения

У кого получать разрешение на перепланировку нежилого помещения, зависит от того, где это помещение находится.

В жилом доме. Если это офис, магазин, ресторан на первом этаже многоквартирного дома, порядок такой же, как и у любой квартиры. Нужно обращаться в Мосжилинспекцию.

Дополнительное требование, которого нет при согласовании перепланировки в квартирах, — заключение от Центра гигиены и эпидемиологии.

Заключение Центра гигиены и эпидемиологии подтверждает, что проектная документация соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам.

Если нужно провести фасадные работы, дополнительно понадобится согласие от жильцов дома и разрешение от Москомархитектуры. Но обращаться в Москомархитектуру самим не нужно — разрешение запросит Мосжилинспекция, когда будет изучать проект и принимать решение о согласовании.

В нежилом здании. Если же нежилое помещение находится в офисном, торговом центре или любом другом здании, где нет квартир, в Мосжилинспекцию обращаться не нужно. Порядок проще — достаточно заказать проект перепланировки у специалистов-проектировщиков и внести изменения в техническую документацию помещения. Или заказать все эти услуги согласователям.

В нежилом здании сейчас нельзя согласовать работы по фасаду с Москомархитектурой. Процедура такого согласования отсутствует. Если хотите провести такие работы, лучше уточнить возможность заранее у наших менеджеров.

По телефону: +7(926) 862-00-97

Как согласовать перепланировку нежилого помещения в МКД

Если помещение находится в МКД — многоквартирном доме, нужно готовить пакет документов для согласования в Мосжилинспекции. Это могут быть магазины и офисы на первых этажах жилых комплексов или апартаменты. Хотя апартаменты и похожи на квартиры, статус у них другой — по документам они нежилые. Поэтому и порядок согласования будет, как у нежилых помещений.

Как согласовать перепланировку нежилого помещения в МКД

Этапы перепланировки нежилых помещений в МКД:

  1. Обратитесь к проектировщикам — проектное бюро с допуском от СРО. Специалисты бюро оценят, получится выполнить задуманные вами работы или нет. Если все в порядке, составят проект перепланировки и техническое заключение о возможности ее проведения.

    Какие документы нужны для перепланировки квартиры

  2. Получите документы в БТИ. Каждое помещение в МКД должно иметь техпаспорт. Сейчас их выдают разные компании. Это может быть МосгорБТИ, МОБТИ, Ростехинвентаризация или какая-то другая компания с правом заниматься техинвентаризацией. Техпаспорт понадобится для составления проекта перепланировки и подачи документов в Мосжилинспекцию.
  3. Закажите разрешение в Центре гигиены и эпидемиологии. Нужно предоставить им проект перепланировки с техническим заключением. Экспертиза платная, стоимость зависит от сложности проекта. Готовое заключение приложите к пакету документов для Мосжилинспекции.
  4. Подайте документы в Мосжилинспекцию. Сейчас это можно сделать онлайн через портал mos.ru. Если у помещения несколько собственников, все должны подписать согласие на перепланировку.

Как подать заявление на портале mos.ru

Заявление заполняется прямо на портале. Все документы тоже загружаются в электронном виде, техпаспорт — в скан-копиях. Если техпаспорт выдало МосгорБТИ, его загружать не нужно. Мосжилинспекция сама его запросит. Такой же порядок действует для документов о праве собственности. Загружать их нужно только для новостроек, когда данных о праве собственности ещё нет в Росреестре.

  1. Выполните работы по перепланировке. Строго соблюдайте проект — если сделать дверной проём правее или левее на пару сантиметров, перепланировку не примут. Мы выдаем нашим клиентам памятки, на что нужно обращать внимание при ремонте во время перепланировки, чтобы хозяева и строители не запутались, что важно, а что нет. Выполнить работы нужно за год.
  2. Вызовите инспектора из Мосжилинспекции, когда перепланировка будет готова. Инспектор осмотрит помещение и составит акт о завершенной перепланировке.
  3. Закажите в БТИ новый техпаспорт. На основании акта из Мосжилинспекции в техпаспорт помещения внесут изменения — он будет актуальным.
  4. Внесите изменения в ЕГРН. Это необходимо, чтобы оформить любую сделку с новым помещением, например, сдать его в аренду. Росреестру понадобятся все документы на перепланировку — проект, техническое заключение, разрешение и акт от Мосжилинспекции, техпаспорт. Внесение изменений в ЕГРН может затянуться на несколько месяцев — все проверяют очень внимательно.

Теперь документы на помещение в порядке!

Согласование перепланировки в кафе, ресторанах и продовольственных магазинах — самое сложное.

Сотрудники Центра гигиены и эпидемиологии проверяют соответствие проекта специальным санитарным правилам и нормам.

Для помещений, где не работают с производством и продажей пищевых продуктов, требований меньше. Проще всего согласовать перепланировку в офисах и хозяйственных магазинах.
Kaboompics, Pexels

Как на практике

Можно сначала согласовать перепланировку на магазин хозтоваров, а потом перепрофилироваться и начать продавать в нем еду и напитки. Тогда новое заключение на проектную документацию получать не нужно.

Запишитесь на консультацию, чтобы узнать о вариантах согласования перепланировки для вашего помещения.

Как согласовать перепланировку помещения в нежилом здании

Совсем другой порядок согласования перепланировки нежилых помещений в офисных, торговых центрах, каких-то других нежилых комплексах. Мосжилинспекция ими не занимается, получать техпаспорт БТИ не обязательно.

Проект перепланировки здания «БЦ Саммит», выполненный в компании АПМ-1.
Посмотреть проект целиком

Этапы перепланировки помещений в нежилых зданиях:

  1. Обратитесь в проектное бюро. Начать перепланировку нужно точно так же — с обращения к проектировщикам. Готовятся те же документы, что и при перепланировке в жилых домах: проект и техническое заключение.
  2. Выполните работы по перепланировке.

    Их нужно выполнять в соответствии с проектом, чтобы не навредить зданию.

  3. Закажите новый техпаспорт в БТИ. Это можно сделать по желанию. В законе нет требования о том, что это обязательно. Но многим владельцам помещений так спокойнее — все документы в порядке.

    К тому же вызов техника БТИ стоит не так много — около 10 000 ₽.

  4. Внесите изменения в ЕГРН. Для этого нужно обратиться в Росреестр с документами на перепланировку — проектом и техническим заключением.

    После этого все сделки с помещением, в котором прошла перепланировка, можно будет проводить без проблем по документам.

Как выглядит проект перепланировки нежилого помещения

Проект перепланировки разрабатывают в проектном бюро. Оно должно быть членом СРО проектировщиков. СРО расшифровывается как саморегулируемая организация. Это специальная компания, которой государство доверяет следить за профессиональным уровнем компаний в сфере строительства.

Проще всего проверить, состоит компания в СРО или нет, на сайте ассоциации «НОПРИЗ» — в едином реесте членов СРО. Поиск работает по ИНН или названию организации. Сразу увидите и компанию-проектировщика, и в каком СРО она состоит, и действует ли такая СРО в принципе.

АПМ-1 сейчас состоит в СРО «МежРегионПроект»

Для согласования перепланировки в нежилом помещении нужны два документа:

  1. проект перепланировки;
  2. техническое заключение о возможности перепланировки.

 
Титульные страницы проекта перепланировки и технического заключения.
Скачать целиком (pdf, 12,6 Мб).

 
В проекте есть текущий план помещения на основании данных в техпаспорте и план после перепланировки, чтобы наглядно оценить, что изменится. Так выглядят планы до и после из проекта перепланировки маникюрного салона.

В проекте перепланировки нежилого помещения есть дополнительные разделы — их готовят для Центра гигиены и эпидемиологии. Сколько будет дополнительных разделов, зависит от типа помещения. Например, для магазинов готовят разделы по системе вентиляции, акустическому расчету, нагрузке на электросеть и др.

Когда нужно обращаться к автору проекта дома

Если при перепланировке нужно сделать проем в несущей стене, например, для двери или окна, заключение о возможности перепланировки готовит не проектное бюро, а автор проекта дома. Например, МНИИТЭП. Если автора проекта дома уже нет или они не выдают заключения, нужно обращаться в ГБУ «Экспертный центр».

Сколько стоит согласовать перепланировку

По нежилым помещениям сложно сказать точную цену работ, не зная особенностей помещения. Очень много зависит от его назначения — у кафе и ресторанов, например, будет больше дополнительных разделов.

Также важна площадь — проект для небольшого магазина на первом этаже дома будет стоить меньше, чем для магазина на несколько этажей.

Поэтому для нежилых помещений цены рассчитываются индивидуально для каждого случая

Как правило, если выполнять все работы комплексно и заказывать согласование под ключ, — стоить это будет от 150 000р.

Заказать согласование перепланировки нежилых помещений в АПМ-1

Особенности согласования перепланировки нежилых зданий в МКД в 2021 году

  1. Обращаться за проектом перепланировки нужно в компанию, которая состоит в СРО проектировщиков.
  2. Если нежилое помещение находится в жилом доме, нужно согласовывать перепланировку через Мосжилинспекцию. Перед этим нужно получить положительное заключение Центра гигиены и эпидемиологии в г. Москве.

  3. Если помещение находится в отдельном нежилом здании, обращаться в Мосжилинспекцию не нужно. Техпаспорт БТИ тоже получать необязательно.
  4. Если затрагивается фасад здания, нужно положительное заключение Москомархитектуры. Сейчас его можно получить только через Мосжилинспекцию и только для планируемой перепланировки в жилых домах.

  5. Если работы по перепланировке затрагивают фасад, подвалы или коридоры в МКД, нужно согласовывать их на общем собрании жильцов дома.
  6. Согласовать фасадные работы можно, если нежилое помещение находится в жилом доме через Мосжилинспекцию. Других вариантов пока нет.

  7. Можно не заниматься самостоятельно всеми согласованиями, а поручить это согласователям с опытом работы — например, нашей компании.

Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры

Источник: https://pereplan-one.ru/stati/pereplanirovka-nezhilogo-pomeshheniya.html

Перепланировка нежилого помещения: порядок согласования

С кем согласовывается перепланировка нежилого помещения

Изменение нежилого помещения требует согласования перепланировки у местных властей. Также можно узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения. Как оформить необходимые документы, куда обращаться для перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме – читайте в настоящей статье.

Что такое перепланировка нежилого помещения по ЖК РФ

В силу основного жилищного закона при перепланировке помещения изменяется его конфигурация. Такие перемены требуют внесения изменений в технический паспорт коммерческой недвижимости.

Стоит обратить внимание на то, что с недавнего времени вопросы перепланировки нежилого помещения в жилом доме стали регулироваться Жилищным кодексом РФ. В декабре 2018 года был принят новый закон, которым были внесены изменения в статьи 25-29 ЖК РФ, которые ранее относились только к жилым помещениям.

При производстве следующих работ потребуется соблюсти порядок перепланировки нежилого помещения:

  • перенос или разборка перегородок;
  • перенос или устройство дверных проемов;
  • перенос или устройство новых санитарных узлов;
  • изменение размеров оконных и дверных проемов;
  • переоборудование существующих тамбуров или устройство новых тамбуров.

Согласование перепланировки нежилого помещения: куда и когда обращаться

Прежде чем проводить соответствующие работы, необходимо обратиться в специализированную компанию, которая составит проект перепланировки. Затем необходимо собрать все документы, установленные законом, и обратиться к местным властям.

В каждом регионе орган, осуществляющий согласование, может называться по-своему. Так, например, перепланировка нежилого помещения в Москве происходит через Государственную жилищную инспекцию Москвы, а в Санкт-Петербурге данным вопросом занимается Администрация района Санкт-Петербурга. Бумаги можно подать как непосредственно чиновникам, так и через МФЦ по месту нахождения помещения.

Согласно закону для согласования перепланировки сначала необходимо получить соответствующие решение властей, позволяющее проводить соответствующие работы, а уже затем проводить их.

Если же работы были проведены еще до обращения к местным властям, то также можно будет согласовать изменения. Но сделать это будет намного сложнее. Скорее всего, без судебного разбирательства уже не обойтись.

Разрешение на перепланировку нежилого помещения: какие документы нужны?

Для получения разрешительной документации на изменение коммерческого помещения необходимо предоставить следующие документы:

  • заявление (скачайте форму заявления на перепланировку);
  • документы на собственность (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРП, договор купли-продажи или иной договор, документ о переходе праве собственности);
  • проект перепланировки;
  • протокол собрания собственников дома (о нем мы пишем здесь), в котором будет выражено согласие всех собственников на проведение работ (если в результате перепланировки будет присоединено общее имущество к перепланируемому коммерческому помещению);
  • технический паспорт коммерческой недвижимости;
  • заключение чиновников о допустимости перепланировки, если помещение находится в доме – памятнике архитектуры, истории или культуры.

Обратите внимание! Некоторые документы можно не предоставлять, если сведения о нежилом помещении есть в ЕГРП – документы на собственность, технический паспорт и заключение органа культуры, архитектуры и истории.

После передачи документов вам должны выдать расписку, в которой будут указаны поданные документы и срок выдачи разрешения на проведения работ.

По закону согласование перепланировки нежилого помещения не должно затягиваться дольше, чем на 45 дней. Если подаете документы через МФЦ, то срок может увеличиться на несколько дней.

После получения документа, подтверждающего решение чиновников о согласовании перепланировки, можно приступать непосредственно к работам. Когда строительные работы будут завершены, необходимо опять обратиться к местным властям, чтобы работы были приняты комиссией.

О том, что перепланировка проведена, будет принят акт приемочной комиссией. Данный документ чиновники направят в Росреестр, где будут зарегистрированы произведенные изменения.

Незаконная перепланировка нежилого помещения: как узаконить?

В силу закона под незаконной перепланировкой понимаются работы по изменению помещения, проведенные в следующих случаях:

  • без разрешения местных властей;
  • работы проведены с нарушением проекта, представленного на согласование чиновникам.

Если работы были проведены с нарушением, то их можно узаконить при соблюдении следующих условий – проведенная перепланировка не угрожает здоровью жителей и не нарушает их интересов.

В законе отмечено, что узаконить такую перепланировку нежилого помещения можно через суд.

Тем не менее, встречается судебная практика, на основании которой можно сделать вывод о том, что суды нередко отказывают в сохранении нового варианта коммерческого помещения по причине отсутствия решения местных властей об отказе в согласования перепланировки.

Поэтому, чтобы не получить такой результат в суде, рекомендуем изначально попытаться узаконить самовольную перепланировку у местных властей, а в случае отказа уже обращаться в суд.

Приведем несколько примеров из судебной практики, когда собственники пытались узаконить самовольную перепланировку нежилого помещения.

Пример 1. Исполком отказал в согласовании, так как посчитал, что он не уполномочен согласовывать самовольную перепланировку.

Компания обратилась к местным чиновникам, чтобы получить разрешение на уже выполненные работы. Но власти отказали, указав, что у них отсутствуют полномочия по согласованию самовольной перепланировки.

Но суд встал на сторону собственника коммерческой недвижимости и отметил, что жилищным законодательством отнесено к компетенции органов местного самоуправления согласование перепланировки, и там отсутствует оговорка о недопустимости выдачи разрешения на самовольную перепланировку (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.02.2019 года № Ф06-42753/2018).

Пример 2. Собственник получил отказ в иске об узаконивании перепланировки нежилого помещения, так как не обращалась за согласованием к местным властям до подачи иска.

Компания провела перепланировку своего помещения без соответствующего разрешения – убрала перегородки, добавила новые перегородки, установила сантехнические приборы, а также был добавлен пристрой с крыльцом. Результат работ был зафиксирован в техническом паспорте.

Компания обратилась в суд с иском к местной администрации о сохранении самовольно переоборудованного коммерческого помещения. Но суд отказал в иске, так как организация избрала неверный способ защиты права.

А именно, суд отметил, что истец не предоставил доказательств обращения к местным чиновникам и принятие ими отказа в согласовании перепланировки (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.10.

2016 года по делу № А75-1380/2016).

Пример 3. Собственник коммерческой недвижимости пытался через суд сохранить перепланированное помещение, но получил отказ, так как предыдущий собственник не получил согласия всех собственников на проведение работ.

Компания купила у гражданина помещение, которое ранее было изменено с разрешения местных властей. Но впоследствии данное разрешение было отменено в судебном порядке по инициативе других собственников, которые не давали своего согласия на перепланировку.

Суд отказал организации в иске, так как в ходе перепланировки была добавлена входная группа с козырьком, предполагающая присоединение к нежилому помещению общего имущества. Соответственно, необходимо было получить согласие всех собственников (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.10.2017 года по делу № А41-21048/2016).

Порядок действий при перепланировке

Итак, порядок действий при согласовании перепланировки нежилого помещения будет выглядеть следующим образом:

  1. Подготовка проекта перепланировки (нужно обратиться в компанию, которая имеет членство в СРО).
  2. Проведение собрания собственников дома/здания – если будет присоединяться общее имущество.
  3. Сбор необходимых документов (технический паспорт можно получить в БТИ, выписку из ЕГРП в Росреестре).
  4. Обращение к местным властям или в МФЦ с пакетом документов.
  5. Получение разрешения на проведение перепланировки (не более 45 дней).
  6. Проведение работ.
  7. Обращение к местным властям с целью приемки проведенных работ и оформления акта приемочной комиссии.
  8. Чиновники направят акт в Росреестр.

Источник: https://ruporu.ru/pereplanirovka-nezhilogo-pomeshheniya-poryadok-soglasovaniya/

Как согласовать перепланировку нежилого помещения в 2021 году

С кем согласовывается перепланировка нежилого помещения

Последнее обновление: 02.02.2021

Нежилые помещения могут располагаться на первых этажах многоквартирных домов или в торговых центрах. От этого зависит перепланировка нежилого помещения, порядок её осуществления и прочие нюансы. Для ведения бизнеса необходимо переделать помещение так, чтобы оно соответствовало концепции и будущей деятельности.

Законодательная база

Если речь о перепланировке жилого помещения, то законодательная база по данному вопросу структурирована. Перепланировка нежилого помещения может осуществляться по тем же нормам, но с учётом некоторых нюансов. Их придётся дополнительно искать в:

  • если помещение располагается на первом этаже многоквартирного дома, то в главе 4 Жилищного Кодекса РФ;
  • если же в торговом центре, то обратиться нужно будет к административным регламентам, которые предусмотрены в конкретном муниципальном образовании.

Вне зависимости от того, где располагается данное помещение, с правилами и регламентами должен ознакомиться любой собственник. Это поможет ему избежать дальнейших санкций.

Всегда ли нужно согласование

Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.

Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:

  • план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
  • материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.

Одна часть без другой не представляет интереса для согласования перепланировки. Но не стоит путать переустройство и перепланировку. Переустройство помещения – это внесение незначительных изменений, которые не нужно согласовывать в уполномоченных органах. Перепланировка – это внесение существенных изменений, которые подлежат обязательному согласованию.

Есть важное условие! Если собственник решит сменить материал пола иди стен, не внося существенных изменений в несущие конструкции и помещение после работ существенно не поменяет внешний и внутренний вид, то подавать документы в уполномоченные органы не нужно. В иных случаях требуется дополнительное согласование. Это следующие виды работ:

  • снос или возведение дополнительных перегородок;
  • возведение дополнительных проёмов;
  • совершение неких манипуляций с несущими конструкциями;
  • перемещение «мокрых» зон в те места, где их быть не должно. Например. Перенос санузла в другое помещение или образование небольшой кухни в помещении для персонала;
  • внесение изменений в прочие инженерные системы и коммуникации;
  • возведение лестниц в тех местах, в которых они не предусмотрены, для объединения помещений по вертикали.

То есть, согласованию подлежит внесение значительных изменений в конфигурацию объекта.

Особенности согласования в жилом доме

Если помещение, которое собственник желает переделать, располагается в жилом доме на первом этаже, то в некоторых случаях потребуется проведение общего собрания всех собственников этого дома.

Закон и уполномоченные органы несколько строже относятся к таким действиям. Проведение общего собрания необходимо тогда, когда будущий ремонт будет затрагивать общее имущество всех собственников, включая жилые помещения.

К такому имуществу относятся:

  • крыши, в том числе подъездных групп;
  • зоны лестничных клеток или внедрение в подъезды;
  • общего тамбура;
  • подвалов;
  • прочих помещений.

На собрание выносятся вопросы будущих работ. Если достигается общее большинство (50% + 1 голос), то собственник нежилого помещения имеет право начать работы. Какое решение не приняли бы собственники, оно оформляется в письменном виде протоколом.

Основное отличие перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме заключается в том, что собственнику не нужно получать дополнительные разрешения в таких инстанциях как Роспотребнадзор, пожарный надзор и технадзор. Это разрешения уже был получены застройщиком при возведении МКД.

Список документов небольшой, если сравнивать с согласованием работ в торговых центрах и прочих нежилых помещениях.

Особенности согласования в нежилом помещении

Основная особенность перепланировки нежилого помещения в нежилом доме заключается в том, что не нужно будет получать дополнительное разрешение от Жилинспекции и согласовывать работы с собственниками жилых помещений.

Список документов и предполагаемых предварительных работ несколько шире, чем для согласования ремонта в жилых домах. Но вероятность одобрения выше, так как не все собственники голосуют за открытие магазина, ателье или парикмахерской в своём доме.

На каждой стадии необходимо чётко следовать административным регламентам и законодательным нормам. В противном случае, собственник может получить отказ на заключительном этапе. Ему необходимо провести следующие подготовительные работы:

  • подготовить проект будущих работ. Его не нужно делать самостоятельно. Он выполняется специалистами проектного бюро, которое имеет действующий допуск СРО. Можно обратиться к частнику, то он также должен иметь соответствующий допуск;
  • все работы должны быть запланированы в точном соответствии с проектной документацией. На каждый вид работ должно быть отведено определённое время, в него необходимо уложиться;
  • после окончания ремонта необходимо заказать новую проектную документацию, в которой будут отражены проведённые изменения;
  • после того как все документы готовы, необходимо зарегистрировать новое право на новое помещение в Росреестре.

Согласование самовольной перепланировки

Узаконить перепланировку нежилого помещения можно по принципу «от обратного». То есть, сначала провести ремонтные работы, а потом их согласовать. Но тогда риск отказа в удовлетворении заявления увеличивается! Тогда собственник должен будет привести помещение в исходный вид за свой счёт.

Но есть порядок, когда уже проведённые работы можно узаконить. Следует попробовать привести документы в соответствие через уполномоченный орган в досудебном порядке. Если работы были «не глобальные», то перепланировку утвердят. Нужно будет только получить техническую документацию с новыми параметрами и узаконить вещное право.

Если же администрация муниципалитета отказывает в таком согласовании, нужно обратиться в суд. Это может сделать и сам собственник, и представители уполномоченных органов. Скорее всего, они успеют первыми подать иск в районный, как только увидят заявление на согласование конкретного перечня работ. Поэтому собственник будет выступать в качестве ответчика.

Иск подаётся в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Уполномоченный орган требует возврата помещения в первоначальный вид, а собственник – согласования проделанного ремонта. Каждая сторона прикладывает к иску свои документальные доказательства. В задачи собственника входит доказать, что сделанный ремонт:

  • отвечает всем требованиям, которые могут быть предъявлены нежилому помещению со стороны контролирующих органов;
  • права третьих лиц при проведении работ не были нарушены;
  • угрозы жизни и здоровью окружающих лиц нет.

Если же суд выиграет администрация муниципалитета, то собственника не только обяжут вернуть помещение в первоначальный вид, но и заплатить штраф. Его сумма зависит от того, кто выступает собственником помещения:

  • если частное лицо, то сумму штрафа от 1 до 1,5 тысяч рублей;
  • если должностное лицо, то 2 – 3 тысячи рублей;
  • предприятию придётся отдать в казну региона сумму от 20 до 30 тысяч рублей.

Штраф не всегда назначается к выплате.

Необходимые документы

Чтобы узаконить перепланировку, необходимо подготовить пакет документов:

  • заявление установленной формы. Для правильного заполнения бланка можно руководствоваться образцом:
  • документы, на основании которых у заявителя возникло вещное право. Это может быть договор купли-продажи, дарение или другая сделка по отчуждению права, которая законна в России;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая имущественное право на объект согласования;
  • проект, по которому будут проводиться будущие ремонтные работы;
  • техническая документация на помещение;
  • согласование с другими инстанциями, при необходимости;
  • если собственник не может самостоятельно присутствовать при подаче документов или доверил процесс согласования посреднику, необходимо оформить нотариальную доверенность и приложить её к общему комплекту;
  • если помещение располагается в здании, которое является памятником архитектуры, то необходимо подготовить заключение от соответствующего ведомства о допустимости предстоящих работ;
  • если помещение располагается в многоквартирном дом, и будущая перепланировка будет затрагивать интересы собственником жилых помещений, тогда необходим протокол общего собрания, в котором прописано общее большинство .

После того, как работы будут проведены в установленный срок, необходимо пригласить экспертов Жилищной инспекции, чтобы они проверили соответствие и выдали соответствующий акт. Он будет основанием для оформления прав на новое помещение. Он необходим только в том случае, если помещение располагается в МКД. Образец акта:

Техническая документация должна состоять из следующих частей:

  • графическая часть – план до проведения работ и план после таковых. Новые стены, перегородки и прочее отображаются красными линиями;
  • текстовая часть – записи руководителя проекта и договор на осуществление авторского надзора;
  • пояснительная записка – характеристики здания и помещения, состав оборудования и коммуникаций, прочие тонкости конкретного помещения;
  • приложение – сведения о наличии допуска СРО, прочая необходимая дополнительная информация.

Все работы должны проводиться в соответствии с проектной документацией. Если сначала был осуществлен перевод жилого помещения в нежилое, а потом уже затеяна перепланировка, то нужны документы на смену статуса.

Порядок действий

Чтобы узаконить будущую перепланировку, собственнику помещения или посреднику, необходимо придерживаться следующего порядка перепланировки помещений для согласования:

  • подготовить всю необходимую документацию;
  • сдать её на проверку в уполномоченный орган администрации. Это можно сделать при личном приёме или через МФЦ;
  • согласование проводится в течение 45 календарных дней. По истечении этого времени собственник получит на руки либо положительное решение, либо отказ. При решении в пользу собственника он может приступать к ремонтным работам;
  • проведение самой перепланировки в установленные сроки. Они приблизительно прописываются в проектной документации;
  • теперь нужно пригласить приёмочную комиссию для согласования уже проведённых работ. Они сверяют техническую и проектную документацию с тем, что видно;
  • если вопросов и недочётов нет, эксперты составляют акт и подписывают его;
  • с этим актам, а также с техническими документами на помещение, собственник снова посещает МФЦ. Комплект документов он отдаёт для передачи в Росреестр;
  • после проведения всех регистрационных процедур, Росреестр зарегистрирует право собственности с обновлёнными данными. Выписку из ЕГРН собственник получит на руки.

Если помещение располагается в нежилом здании, порядок действий может несколько отличаться.

Могут ли отказать?

Подача комплекта документов на согласование не означает, что уполномоченные органы дадут положительное решение. Есть причины, по которым могут отказать:

  • заявитель предоставил неполный комплект документов;
  • комиссия делала межведомственный запрос, по нему пришёл отрицательный ответ;
  • заявитель подготовил все нужные документы, но подал их не в тот орган;
  • проектная документация не соответствует требованиям действующего законодательства.

Отказ от уполномоченного органа должен быть письменным и аргументированным. Собственнику помещения необходимо объяснить, по какой причине ему отказывают в проведении работ. Объяснение должно быть чётким, ориентированным на ссылки нормативных актов.

Если недочёты не критические, то заявителю будет отведён некоторый срок для их исправления. Например, он собрал не все документы или срок действия выписки из ЕГРН истёк. Необходимо подготовить нудные бумаги или заказать новую выписку.

После этого можно снова сдавать документы на согласование.

Заключение

Провести согласование будущей перепланировки, если нежилое помещение находится в жилом доме сложнее, нежели оно находится в ТРЦ или другом нежилом помещении. Подходить к вопросу нужно серьёзно, заранее подготовить проект, найти бригаду. Ремонт нужно провести в установленные сроки, потом его утвердить. Без этого право собственности на переделанное помещение зарегистрировано не будет.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/pereplanirovka-nezhilogo-pomesheniya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.